房地产行业周度观点更新：政策力度的关键信号是什么？

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，今年量价下行压力再次加大，政治局会议“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，尽管短期仍在常规框架内，但后续超常规政策空间相应打开；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步。今年4 月和9 月股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数+3.64%，相对沪深300 的超额收益为+2.66%，行业排名相对靠前（10/32）；年初至今长江房地产指数+2.45%，相对沪深300 的超额收益为-11.95%，行业排名相对居中（17/32）。伴随市场政策预期的起伏，本周开发板块波动较大。

    　　政策：国新办发布会表示新增100 万套城中村和危旧房改造，"白名单"信贷规模增至4 万亿。

    　　中央：国新办举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示，将会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套"组合拳"，即四个取消、四个降低、两个增加。四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普宅和非普标准。四个降低是降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量房贷利率，降低"卖旧买新"换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前，将"白名单"项目的信贷规模增加至4 万亿。地方：成都、天津、上海、西安等重点城市进一步响应号召，优化房地产相关政策。

    　　销售：样本城市新房及二手当月累计备案同比均转正。

    　　新房及二手备案同比转正。39 城新房成交面积四周滚动同比-0.3%（降幅较上周缩小17.9pct），年初至今累计同比-30.2%；19 城二手成交面积四周滚动同比+11.7%（较上周提高19.1pct），年初至今累计同比-1.6%；截至10 月18 日，10 月39 城新房成交面积当月同比+11.6%，19城二手成交面积当月同比+16.8%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+13.0%。

    　　当周热点：政策力度的关键信号是什么？

    　　政策已然实质性转向，较大程度上缓和了中期维度的悲观预期，权益资产定价明显修正之后，市场的核心矛盾从政策目标切换至对政策力度和景气趋势的判断。止跌回稳可能需要三个必要条件，周期调整到位、政策足够有力、经济持续复苏。政策是否足够有力的关键信号是什么？

    　　框架还是围绕控制增量和优化存量展开。一是弹性供地机制的落实程度，关乎量（以及高得房率住宅的推进速度）、关乎价（可能有助于缩短出清时间）；二是有力度的降息，包括政策利率，更重要的是实际房贷利率能否足够低，大城市住房属于资产范畴，可以脱离商品供需逻辑去定价，只要租售比相较于利率更有吸引力，房价止跌回稳就可期；三是央行结构性工具的利率和房贷利率得平均折扣，关乎金融系统对行业的实际支持程度，横向和纵向比目前看均尚有较大空间；四是中央财政何时介入，专项债比央行结构性工具更有力，但仍在市场化框架之内。100万套旧改增量，对大城市化解库存有帮助，约束还是资金性质和从资金到置业的转化效率。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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