深度*行业*房地产行业2024年9月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅持平 一线城市跌幅扩大

国家统计局发布2024 年9 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降0.7%；二手房价格环比下降0.9%。

    核心观点

    70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅持平，所有城市二手房房价环比均下跌。9 月70 大中城市新房房价环比下降0.7%，二手房房价环比下跌0.9%，环比降幅均与上月持平。从房价下跌的时长来看，2023 年6 月-2024 年9 月70 城新房房价环比已经持续下跌16 个月，2023 年5 月-2024 年9 月70 城二手房房价环比已经持续下跌17 个月，此轮房价下行期的时长超过2014 年（2014 年5 月-2015 年3 月新房二手房房价环比持续负增长11 个月）。

    目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续。我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，年内也许能见到降幅收窄，但相比于14 年“深V”后的快速反弹（约两个季度），本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024 年9 月70 城中新房房价环比下跌的城市数量有66 个，较8 月减少了1 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.76%，较8 月收窄0.01 个百分点；所有城市二手房房价环比均下跌，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.93%，较8 月收窄了0.03 个百分点。

    一线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：9 月一线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大0.2 个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降0.7%（前值：-0.5%）；上海环比上涨0.6%（前值：+0.6%）；广州环比下降0.9%（前值：-0.5%），已经连续16 个月房价下滑；深圳环比下降1.0%（前值：-0.8%），已经连续17 个月房价下滑。上海自2019 年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，环比涨幅位列70 城首位，今年以来由于高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：8 月一线城市二手房房价环比下降1.2%，环比降幅较上月扩大了0.3 个百分点。其中，北京环比下降1.3%（前值：-1.0%）；上海环比下降1.2%（前值：-0.6%）；广州环比下降1.1%（前值：-0.7%）；深圳环比下降1.3%（前值：-1.3%）。一线城市“以价换量”的形势仍然延续。

    二线城市新房房价环比跌幅与上月持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平。仅太原环比微增0.3%、南京环比持平，其余所有城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有天津、福州、厦门、南昌、济南、武汉、南宁、昆明，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。所有二线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有呼和浩特、沈阳、大连、南京、杭州、合肥、福州、厦门、南昌、青岛、郑州、南宁、重庆，环比跌幅均大于等于1.0%。

    三线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅与上月持平。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。除徐州环比微增0.1%以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有温州、金华、洛阳、北海、泸州，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、包头、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、泉州、九江、洛阳、常德、三亚、泸州，环比跌幅均大于等于1.0%。

    9 月刚需产品新房房价环比跌幅收窄；改善型产品二手房房价环比跌幅扩大。1）刚需产品：

    90 平以下新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅与上月持平。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大0.1 个百分点。

    投资建议

    尽管当前新房、二手房房价仍在持续下行，但我们认为“止跌企稳”的首要关键是量的企稳，尤其是核心城市的量的回稳。这也就意味着超短期内，房价绝对值可能还会有小幅探底，但相较于之前的“无底”的悲观预期，市场已经在纠偏的过程中了。因此我们认为，下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15 个月左右。而对于地产板块的投资机会来说，当前无论是宏观还是行业的大方向已经明确，随着后续各项支持政策不断落地、落实，我们预计会是一个自上而下的复苏时期。短期来看，10 月地产板块的催化剂可能会出现在21 号的LPR 调整日，目前降息预期基本明确，但落地后仍会有行情兑现。其次是11 月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11 月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11 月中旬的统计局数据（反映10 月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4 地产板块的投资机会。

    现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。

    风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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