房地产行业：加大货币化安置力度 增加“白名单”项目贷款

事件：10 月17 日，国新办就“促进房地产市场平稳健康发展有关情况”举行新闻发布会。住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

    核心要点：

    “四个取消”、“四个降低”已经加快落地

    住建部部长倪虹将本轮政策组合拳概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。其中，“四个取消”即充分赋予城市政府调控自主权，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”主要包括降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

    限购政策方面，四个一线城市已经在国庆假期前大幅松绑了限购，北京、上海是“放宽了限购的条件”，广州是“全面取消”，深圳是“部分区域取消”。此外，10 月16 日天津发布新政全面取消限购，即市内六区购房不再限购。截至目前，中指研究院统计仍保留限购的仅有四个一线城市及海南省的部分城市。从效果看，倪虹部长表示9 月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升。根据我们统计，四个一线城市国庆后第一周的新房和二手房成交量也显著增长，政策刺激需求在短期内集中释放。此外，降低存量房贷利率、降低首付款比例等政策正在逐步落地，财政部也将对取消普宅标准后对应的税费政策进行调整，居民购房门槛和成本将进一步下降。

    增加100 万套城中村改造货币化安置，增加“白名单”项目贷款规模市场较为关注的增量政策主要包括两个：一是在前期城中村和危旧房改造基础上新增100 万套，并通过货币化安置；二是在年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4 万亿。

    参考2015 年的房地产去库存周期，主要方式就是通过PSL 提供资金支持棚改货币化，2015-2018 年棚改规模连续4 年均在600 万套以上。尽管本次城中村和危旧房改造规模较上一轮棚改货币化大幅减少，但主要是聚焦于高能级城市的成熟项目，因此改造安置进度预计较快。资金来源包括开发性、政策性金融机构专项借款、地方政府专项债、给予税费优惠、商业银行贷款。此外，由于上一轮棚改货币化后进行改造的项目货币化安置力度不大，本次货币化安置将为商品房销售带来直接增量。若按照套均90 平测算，100 万套预计将带来9000 万平的商品住宅库存去化，占2023 年商品住宅销售面积的9.5%左右，占2024 年9 月末商品住宅现房库存约24%。

    根据中指研究院数据，9 月末34 个重点一二线城市的商品住宅可售面积为2.96 万平，则9000 万平占比约30%，带来的增量仍较显著。

    另一方面，“白名单”项目要做到“应进尽进、应贷尽贷”，已审批贷款规模将从10 月16 日的2.23 万亿元增加至年底约4 万亿元，为保交付提供了足够资金支持，有利于改善房企及上下游供应商的资金压力，稳定居民及地产链相关企业的信心。

    投资建议

    9.26 政治局会议首次明确表态要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步打开了房地产市场供需两端的政策空间。本次住建部会议为房地产市场带来两项增量政策，尤其是货币化安置有望为房地产销售带来直接增量，助力行业去库存，改善房价下跌引起的负面预期，推动市场止跌回稳。我们认为，房地产板块的利好政策在不断加码并加快落地，基本面拐点也将显现，板块估值在中长期具备修复空间，建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    风险提示

    去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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