光大核心城市二手房成交跟踪(2024年9月)：1-9月一线城市二手住宅成交面积+2% 成交均价-2%

9 月一线城市挂牌量指数同比-2.9%，70 城二手住宅销售价格指数同比-9%。

    1）2024 年9 月，全国二手房挂牌量指数同比+8.6%，环比+0.6%；其中一线城市二手房挂牌量指数同比-2.9%，环比-2.3%；二线城市二手房挂牌量指数同比+12.2%，环比-5.3%；三线城市二手房挂牌量指数同比+9.4%，环比+3.1%。

    2）2024 年9 月，全国二手房挂牌价指数-10.6%，同比降幅较8 月进一步扩大；环比-1.0%。一线城市挂牌价指数同比-11.3%，环比-1.2%；二线城市挂牌价指数同比-11.3%，环比-1.1%；三线城市挂牌价指数同比-11.7%，环比-1.0%。

    3）根据国家统计局公布数据，2024 年9 月，70 个大中城市二手住宅销售价格指数同比-9.0%，同比降幅较8 月扩大0.4pct。9 月，一、二、三线城市二手住宅销售价格指数同比降幅较8 月均有所扩大，其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-10.7%；二线城市同比-8.9%；三线城市同比-9.0%。

    1-9 月光大核心15 城二手住宅累计成交面积同比-1.9%；1-9 月10 城二手住宅累计成交均价24,683 元/㎡，同比-3.7%，其中一线城市同比-2.1%。

    1）2024 年9 月，光大核心15 城二手住宅成交面积为1,087 万㎡，同比-3.4%（上月同比+12.0%）；其中一线城市成交面积为360 万㎡，同比-7.0%，环比-12.5%，余下二线城市成交面积为727 万㎡，同比-1.5%，环比-10.8%。

    2）2024 年1-9 月，15 城二手住宅累计成交面积为1.1 亿㎡，同比-1.9%（1-8月为-1.7%），其中，一线城市累计成交面积为3,532 万㎡，同比+1.7%，余下二线城市累计成交面积为7,492 万㎡，同比-3.5%。

    3）2024 年9 月，光大核心10 城二手住宅成交均价为24,005 元/㎡，同比-7.6%，环比-1.1%；其中，一线城市成交均价为33,570 元/㎡，同比-7.3%，环比-1.5%，余下二线城市成交均价为15,970 元/㎡，同比-6.9%，环比+0.8%。

    4）2024 年1-9 月，光大核心10 城二手住宅累计成交均价为24,683 元/㎡，同比-3.7%（2024 年1-8 月为-3.2%），其中，一线城市累计成交均价为34,712元/㎡，同比-2.1%，余下二线城市累计成交均价为16,714 元/㎡，同比-7.4%。

    投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5 月提出3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策精准有力，四季度地产表现值得期待。建议关注：1)具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2)消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。3)专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。

    风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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