房地产行业：9月新房和二手房价格继续承压

　　核心要点：

    　　70 个大中城市9 月二手房价格环比全线下跌新房方面，9 月70 个大中城市新房价格同比下跌6.1%（降幅扩大0.4pct），环比下跌0.7%（降幅持平）。二手房方面，9 月同比下跌9%（降幅扩大0.4pct），降幅继续创下新低（2014 年行业下行期同比最大跌幅为5.2%）；环比下跌0.9pct（降幅持平），降幅连续两个月未继续扩大。根据中指百城二手房价格数据，9 月百城二手房成交均价为14447（元/平），同比和环比分别下跌7.1%和0.7%，其中环比跌幅没有出现扩大趋势，处于筑底阶段。

    　　从下跌持续时间看，新房同比自2022 年4 月以来已经持续下跌30 个月（2012 年和2014 年下行周期中同比分别持续下跌10 个月和15 个月），新房环比自2023 年6 月以来已经持续下跌16 个月（2012 年和2014 年下行周期中环比分别持续下跌8 个月和11 个月）。二手房方面，同比自2022 年2 月以来已经持续下跌32 个月（2012 年和2014 年下行周期中同比下跌持续时间分别为12 个月和13 个月），环比自2023 年5 月以来已经持续下跌17 个月（2012 年和2014 年下行周期中环比分别持续下跌9 个月和11 个月）。

    　　从城市数量看，9 月70 个大中城市中新房价格环比下跌的城市数量为 66个，较上月减少1 个；上涨城市数量为3 个（上海、太原、徐州），较上月增加1 个，其中徐州是近一年来首次转正。二手房价格环比下跌的城市数量为70 个，较上月增加1 个，此前表现较强的上海连续两个月环比下跌。

    　　一线城市9 月二手房价格继续下跌

    　　一线城市：9 月新房价格同比下跌4.7%（降幅扩大0.5pct），环比下跌0.5%（降幅扩大0.2pct）；同比和环比分别持续下跌10 个月和12 个月。二手房价格同比下跌10.7%（降幅扩大1.3pct），环比下跌1.2%（降幅扩大0.3pct）。

    　　其中9 月新房同比降幅最大的两个城市是广州（同比-10.3%、环比-0.9%）和深圳（同比-8.6%、环比-1%）；二手房同比降幅最大的两个城市是广州（同比-12.8%、环比-1.1%）和深圳（同比-12%、环比-1.3%），而北京和上海二手房环比连续两个月下跌，跌幅分别为1.3%和1.2%。

    　　二线城市：9 月新房价格同比下跌5.7%（降幅扩大0.4pct），环比下跌0.7%（降幅持平）；同比和环比分别持续下跌9 个月和15 个月。二手房价格同比下跌8.9%（降幅扩大0.3pct），环比下跌0.9%（降幅收窄0.1pct）；同比和环比分别持续下跌31 个月和17 个月。

    　　三线城市：9 月新房价格同比下6.6%（降幅扩大0.4pct），环比下跌0.7%（降幅收窄0.1pct）；同比和环比分别持续下跌32 个月和16 个月。二手房价格同比下跌9%（降幅扩大0.5pct），环比下跌0.9%（降幅持平）；同比和环比分别持续下跌33 个月和17 个月。

    　　投资建议

    　　9 月新房和二手房量价仍面临较大下行压力，9.26 政治局会议首次明确表态要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步打开了房地产市场供需两端的政策空间。近期住建部会议为房地产市场带来两项增量政策，尤其是货币化安置有望为房地产销售带来直接增量，助力行业去库存，改善房价下跌引起的负面预期，推动市场止跌回稳。

    　　我们认为，房地产板块的利好政策在不断加码并加快落地，基本面拐点也将显现，板块估值在中长期具备修复空间，建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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