房地产行业：9月销售降幅略有改善 关注近期政策效果

　　核心要点：

    　　9 月销售面积及金额降幅继续收窄

    　　从销售面积看，2024 年1-9 月商品房销售面积为7.03 亿平方米（同比-17.1%），降幅较上月收窄0.9pct；住宅销售面5.88 亿平方米（同比-19.2%），降幅较上月收窄1.2pct。从销售金额看，1-9 月商品房销售额同比-22.7%，降幅较上月收窄0.9pct；住宅销售额同比-24%，降幅较上月收窄1pct。销售面积和金额降幅连续收窄，主要由需求端政策持续加码叠加高基数影响减弱影响。

    　　9 月单月，商品房销售面积为0.97 亿平米（同比-11%），降幅较上月收窄1.6pct，但绝对值依旧是2014 年以来同期最低水平；商品房销售额9 月单月同比为-16.3%，降幅较上月收窄1pct。

    　　分区域看，1-9 月东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积同比分别为-15.5%（前值-16%）、-19.1%（前值-20.5%）、-18.7%（前值-19.7%）和-13.3%（前值-14.3%）；商品房销售额同比分别为-23%（前值-23.8%）、-23.9%（前值-24.8%）、-21.4%（前值-22.7%）和-14.9%（前值-16.4%）。

    　　9 月房企销售回款和贷款降幅扩大

    　　2024 年1-9 月房企到位资金同比-20%（前值-20.2%），其中定金及预收款同比-29.8%（前值-30.2%），个人按揭贷款同比-34.9%（前值-35.8%），国内贷款同比-6.2%（前值-5.1%），自筹资金同比-9.1%（前值-8.4%）。

    　　9 月单月，房企到位资金同比为-18.4%（前值-10.6%），定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款和自筹资金同比分别为-26.3%（前值-15.7%）、-26%（前值-21.8%）、-14.4%（前值+7.4%）和-13.8%（前值-6.2%）。与销售回款相关的定金、按揭贷款降幅明显扩大，与9 月销售改善趋势不符，房企资金回笼仍有压力。

    　　9 月投资小幅改善，新开工降幅扩大，土地市场供需两弱1-9 月房地产开发投资完成额同比-10.1%（前值-10.2%），房屋新开工面积同比-22.2%（前值-22.5%），施工面积同比-12.2%（前值-12%），竣工面积同比-24.4%（前值-23.6%）。

    　　单月来看，9 月投资、新开工、施工和竣工同比分别为-9.4%（降幅收窄0.8pct）、-20%（降幅扩大3pct）、-30%（由正转负）和-31.4%（降幅收窄5pct）。销售和拿地持续走弱已经传导至新开工和竣工，进而导致投资维持低位，预计四季度仍将面临较大压力。

    　　前9 个月土地成交面积降幅依旧较大，供应端持续收缩。今年1-9 月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别为-32%（降幅收窄11pct）和-25%（降幅收窄4pct），前9 个月成交建面仅占到2023 年全年的37%。根据中指300 城数据，今年前9 个月住宅类土地成交建面同比下降33%，成交金额下降42%；9 月单月成交建面同比下降11.2%，成交金额下降22%。

    　　投资建议

    　　9.26 政治局会议首次明确表态要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步打开了房地产市场供需两端的政策空间。近期住建部会议为房地产市场带来两项增量政策，尤其是货币化安置有望为房地产销售带来直接增量，助力行业去库存，改善房价下跌引起的负面预期，推动市场止跌回稳。

    　　我们认为，房地产板块的利好政策在不断加码并加快落地，基本面拐点也将显现，板块估值在中长期具备修复空间，建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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