房地产止跌回稳：挑战与转机

　　摘要：24 年9 月，政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳，随后北上广深出台楼市新政，限购政策进一步放松。10 月17 日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，各部门协同发力，为房地产市场的平稳健康发展注入新动力。本文详细梳理了当下房地产行业的景气状况，我们认为当下商品房销售量仍承压，新开工已大幅萎缩的背景下下行空间或有限，竣工降幅开始走阔。严控增量要求下土地供应与成交或将继续处于相对低位。房价方面，从资产收益角度，当前住宅租金回报率-10 年国债收益率利差已达到历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。

    　　销售：9 月销售累计降幅小幅收窄，居民购房意愿处历史相对低位24 年以来，商品房销售面积降幅持续收窄，1-9 月累计下降17%。根据30大中城市商品房销售数据，9 月单月销售套数同比下降32.9%，降幅较上月扩大12.3PCT，销售面积同比下降32.4%，降幅较上月扩大8.1PCT，9 月销售降幅扩大。居民收入信心、购房意愿处相对低位，居民杠杆率环比转负，商品房销售额同步下行。

    　　经营：房屋新开工累计降幅收窄，竣工面积累计降幅扩大，库存去化周期达历史相对高位

    　　2022 年和2023 新开工规模大幅萎缩。2024 年1-9 月，新开工面积同比降幅持续收窄。展望后市，土地成交建筑面积及房地产开发资金来源同比降幅逐渐收窄，或支撑后续新开工面积回稳。房屋竣工方面，24 年前9 月房屋竣工面积同比下降24.4%，降幅已超过同期新开工降幅。库存方面，房地产待售面积去化周期和长期库存去化周期均处于历史相对高位。

    　　土地：土地成交持续收缩，住宅用地降幅更显著24 年1-9 月成交面积降幅收窄，住宅用地降幅更显著。土地成交面积方面，2024 年1-9 月，土地成交建筑面积同比-8%，23 年全年同比-20%，住宅类土地成交建筑面积同比-17%，23 年全年同比-26%，同比降幅均有所收窄。展望后市，9 月26 日中共中央政治会议提出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。当下，商品房销量仍在走弱，房地产库存去化周期处于高位，预计土地供应和成交将继续处于相对低位。

    　　房价：住宅租金回报率-10 年国债收益率利差已达历史相对高位24 年9 月，70 城新建住宅销售价格指数同比下降6.1%，二手房住宅销售价格指数同比下降9.0%。从资产收益角度，截至24 年8 月一线城市住宅租金回报率为1.70%，回升到2016 年附近水平。住宅租金回报率-10 年国债收益率利差与二手房价格指数同比增速存在较强负相关关系，当前住宅租金回报率-10 年国债收益率利差已达历史相对高位，耐心等待房价同比降幅收窄。

    　　风险提示：宏观经济波动的不确定性；房地产政策的持续性和实施效果存在不确定性；居民收入信心及购房意愿恢复不及预期；开发商债务违约风险。

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