光大地产房地产类公募REITS月报(2024年9月)：C-REITS短期成交遇冷 不改长期投资价值

　　9 月，中证REITs(收盘)指数大幅跑输沪深300 指数23pct，或因短期市场风险偏好提升影响。

    　　24 年9 月1 日至9 月30 日，中证REITs(收盘)指数累计收益率为-1.8%，跑输沪深300 指数22.7pct；保租房REITs 累计收益率为-2.4%，跑输沪深300 指数23.4pct;消费类REITs 累计收益为-0.2%，跑输沪深300 指数21.2pct。

    　　9 月，C-REITs 市场活跃度环比下降明显；保租房REITs 的P/FFO 估值小幅回落，消费类REITs 相对估值变动幅度较小，预计短期市场投资风格切换，不改REITs 长线投资价值。

    　　9 月，C-REITs 总成交额64.09 亿元（不含大宗交易），环比减少31.8%，其中，保租房REITs 成交额6.4 亿元，环比减少39.6%；消费类REITs 成交额4.4 亿元，环比减少34.6%；C-REITs 区间换手率为10.8%，环比下降6.0pct，其中：保租房REITs 区间换手率为14.3%，环比下降8.9pct，9 月日均换手率为0.7%；消费类REITs 区间换手率为10.5%，环比下降8.3pct，9 月日均换手率为0.7%。

    　　截至9 月末，保租房REITs 平均P/FFO 为27.5X，消费类REITs 平均P/FFO 为18.9X；保租房REITs 整体P/NAV 为1.21X，消费类REITs 整体P/NAV 为1.05X；预计保租房和消费类REITs 预计2024 年平均分派率分别为3.29%、4.81%。

    　　9 月，一线城市住宅租金回报率同比小幅回升，北上深厦四城住宅租金延续回落趋势；消费类REITs 底层资产市场租金环比平均下跌5.1%，同比平均下跌15%。

    　　9 月，北京、上海、深圳、厦门住宅平均租金分别为117.5、106.2、95.7、46.9元/月/平米，环比分别-2.5%、-1.2%、-1.6%、-0.2%，环比平均下跌1.3%，同比分别+1.4%、-5.3%、-6.3%、-5.1%；

    　　9 月, 北京、上海、杭州、长沙、武汉、青岛、济南、成都平均商铺租金分别为7.23、5.78、4.26、1.96、3.70、2.11、2.52、3.60 元/日/平方米，环比分别为+8.7%、-10.1%、-5.1%、-3.0%、+6.0%、-24.4%、-5.3、-7.9%，环比平均下跌5.1%；同比分别为+5.0%、-26.9%、-23.5%、-23.7%、+0.5%、-29.0%、-11.9%、-10.5%，同比平均下降15.0%。

    　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5 月提出3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，地方专项债支持回收存量闲置土地；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等，同时支持地方专项债收购存量商品房用于保障房；近期政策组合精准有力，四季度地产表现值得期待。投资建议关注：1）具备片区综合开发能力，有机会参与超特大城市更新，市占率持续提升的龙头房企，关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局，存量商业资产资源丰富，商业运营具备核心竞争力的华润置地、龙湖集团、新城控股。

    　　3）专项债支持商品房收储，关注相对高能级城市的地方国有房企，如华发股份、城建发展、中华企业等。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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