固定收益专题：房地产收储-模式、阻碍与影响

　　517 新政后，超50 个城市表态支持收储工作。2023 年以来，房地产市场持续承压，一方面，开发商化债压力大，资金链紧张，防烂尾保交楼任务艰巨；另一方面，商品房待售面积较大，库存去化周期长。为此近期中央对频繁表态支持收储工作，以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。2024 年5 月17 日，央行宣布设立3000 亿元保障性住房再贷款，6 月20 日，住建部召开会议探讨收储实施细节。已有超过50 个城市表态支持国有企业收储，地区覆盖了深圳等一线城市、杭州等二线城市和江门、威海等三四线城市。其中部分城市已落地首批房源征集细则，三季度存量住房收储进入落地期。

    　　地方收储主要包含三大模式，目前以转化为保障性住房为主。通过梳理各地收储的不同机制，大致可以分为“转化为保障性住房”、“市场化机构收购为租赁住房”和“转化为安置房源”三类。转化为保障性住房是517 新政以来收储的主要模式，该模式下，央行可为21 家全国性银行提供保障性住房再贷款和PSL，此轮再贷款共3000 亿元，利率为1.75%，期限一年，可展期四次,银行获得再贷款后可向地方国企提供专项贷款，利率预计有所加点，期限可达30Y。地方政府可向指定的地方国企提供财政资金等以支持收购和后续运营。作为操作主体的地方国企需要自行筹集20%的资本金，并利用后续租金或售房款进行贷款付息。地方国企收购存量商品房后可配租也可配售。第二种模式是地方国企下属的市场化租赁机构收购存量商品住宅后作租赁房出租，该模式主要在在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8 个城市开展试点。第三种模式是采取“以购代建”的方式采购商品房源作为城市更新或生态搬迁等工作的安置房源，目前案例还较少。

    　　部分城市公布了对收储房源的具体要求，包括房源资质、配套、面积和价格等方面。在房源资质上，要求现房为主，权属清晰，不限制商品房类型，包括住宅、公寓、商业营业用房。在房源面积上，配租型多要求中小户型，大多要求单套面积小于70m?，配售型保障房基本要求单套房源面积小于120m?。在房源配套上，要求交通便利、配套完善。在房源收购单位上，已出台的细则均要求收购整栋或整单元的待售商品房，避免房源分散造成运营和管理上的困难。收购价格上，要求收购价格小于同地段保障房重置价格，运营价格按照“保本微利”原则，在划拨土地、建安等基础成本之外，利润率不超过5%。

    　　地方收储将加速商品房去库存，改善开发商现金流，并扩大保障房供应，但当前规模尚难以显著提升行业景气度。首先，地方收储房源以现房为主，将消化部分商品房库存。2019 年11 月商品房待售面积降至近年来底部，假设此为理想商品房库存，理想库存与当前库存的差额即为潜在收储面积。商品房库存上升主要来自住宅，2019 年11 月，住宅待售面积为2.2 亿平方米，2024 年9月，住宅待售面积为3.8 亿平方米，潜在收购面积为1.6 万亿，按照2024 年9 月百城样本住宅平均价格16484 元/平方米计算，所需资金约2.6 万亿。而本次央行提供再贷款共3000 亿元，对存量商品房的消化有限。其次，由地方政府收购开发商的存量住房，将缓解现金流压力。此外，配售型保障房被首次提出，这意味着保障房的保障范围和准入条件较以往有所扩大，将加大保障房的供应。

    　　尽管政策层面大力支持，地方收储目前还面临供需错配、房源筛选、资金平衡等现实问题。第一，三四线城市商品房库存压力较大，租售比较高，供给端有条件将存量住房转化为保障房，但需求相较不足；一二线城市住房难问题较突出，保障房需求大，但存量住房去化压力相对较小，租售比较低，地方政府推行收储的动力不强。第二，目前出台的收储细多规定目标房源为整栋或整单元未售，且对单套面积提出了较严格的要求。第三，从成本收益的角度衡量，2024 年8 月，全国百城住宅租金收益率仅在2.25%左右，央行专项贷款利率是1.75%，考虑银行贷款加点、运营成本、税收成本等，预计多数城市的租金收益率难以覆盖投入成本。并且在地方财政吃紧的环境下，地方政府愿意为收储投入的资金规模或相对有限。此外，配售型保障房在我国保障性住房体系中出现较晚，后续服务如户籍、学籍、物业等仍待完善。

    　　地方收储方面的实践：以郑州、济南为例。1）郑州：由于房价跌幅较大、保交楼任务重以及楼市去化较慢等原因，郑州市从2022 年就开始收购存量房作保租房，收储主体为郑州城发下属子公司城发安居。收储资金来源中，自有资金占比约20%，银行房贷占比约80%，年化利率普遍约3%，贷款期限一般在25 年到30 年。此外，郑州市政府对收储存量房按照200 元/平方米进行补贴，同时对融资贴息不超过2%，从第二年开始，连续贴息十年，预计项目收益率1%—2%。在房源筛选上，郑州城发要求四环内整栋房源，已收购房源多为商办公寓。2022 年和2023 年，城发安居收购存量房超过400 万平方米。进入2024 年，其收购步伐明显慢了下来。截至5 月22 日，当年累计收购面积在20 万平方米左右。2）济南：2023 年2 月，央行创设1000 亿元租赁住房贷款支持计划，济南成为首个落地城市。截至2024 年7 月，济南市已落地53 个项目，房源3.05 万套，面积210 万平方米，总投资额约233 亿元。前期济南收储以自筹资金为主，1000 亿元租赁住房贷款支持计划创设后，银行贷款成为主要的收储资金来源，期限25 年，综合利率2.8%。在25 年贷款期限内，小户型项目年投资回报率约3.5%—5%，大户型约1%—1.5%。济南收购标的主要为城市核心区域、产业聚集区、轨道交通附近区域的适租性房源，且主要为库存高企、去化艰难的公寓项目（以小户型为主），住宅项目较少。

    　　风险提示：政策变化超预期：如果政策支持力度超预期，地方收储的节奏、规模和影响可能超预期；测算可能产生的风险：对于消化商品房库存所需资金规模，测算假设和结果可能与实际情况存在偏差；财政收入不及预期：如果财政收入不及预计，可能影响地方收储的意愿，导致收储进度不及预期。

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