天地源(600665)2024年三季报点评：优质资产兑现 三季度利润超预期

　　事项：

    　　公司2024 年1-9 月营业收入25.94 亿元，同比下滑50.24%，归母净利润1 亿元，同比增长2604.6%。

    　　评论：

    　　三季度归母净利润1.3 亿元，结算毛利率41.25%。公司三季度结转优质资产，营收与利润双增，三季度营业收入同比增长48.55%，结算毛利率约41.25%，归母净利润1.3 亿元。

    　　公司三季度利润结转超预期，关键可能在于西安丹轩梓园销售并结转利润。1）公司于2012 年开发丹轩梓园，2017 年交付，由于学区配套较为优质，链家显示小区近半年二手房成交价约5.2 万/平，稳居西安房价第一梯队。2）2024 年8 月丹轩梓园剩余的32 套房源入市销售，均价约4.2 万/平，存在一定倒挂，最终审核通过的登记人数达2685 人，认筹比约84:1，开盘当日售罄。3）西安住建局显示，32 套房源总货值约3.4 亿元；项目总投资额26.6 亿元，按照建面分摊32 套房源的投资额约1.1 亿元，享受土地增值红利。

    　　1-9 月销售金额同比下降56%，深耕城市西安销售金额占比约60%。1）2024年1-9 月，公司实现合同销售面积17.03 万方，同比下降61.25%，权益销售面积14.36 万方，同比下降58.20%；合同销售金额36.8 亿元，同比下降55.61%，权益销售金32.9 亿元，同比下降53.42%。2）据克而瑞数据，1-9 月公司在西安销售额约22 亿元，占整体销售金额比重约60%。

    　　公司贯彻深耕西安投资策略，截至10 月23 日获取2 宗西安高新区土地，总地价12.5 亿元。1）2024 年2 季度，公司获取西安高新区中央创新区一宗宅地，计容建面约12.9 万方，总价10.82 亿元，权益比100%；10 月12 日，公司获取西安高新区一宗商务金融用地，计容建面约8.4 万方，总价约1.7 亿元。

    　　2）预计四季度择机投资高新区优质地块，优先保障项目利润与去化速度。

    　　投资建议：公司重仓西安最核心的高新区市场，且在西安积累了良好口碑，操盘能力强，在拿地端和品牌端均具有较强可持续优势，近年来因非深耕城市项目结算拖累利润兑现，但随着深耕策略调整，公司盈利有望逐渐修复。考虑到当前房价仍面临下行压力，土储可能减值，我们预计2024-2026 年公司EPS 分别为0.20、0.27、0.43 元，根据剩余收益估值模型，考虑止跌回稳能在一定程度上扭转居民预期，有助于房地产市场修复，给予2025 年目标价3.5 元，对应2025 年12.9 倍PE，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。

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