地产及物管行业周报：央行LPR再降息25BP 各地发文力促止跌回稳

　　本期投资提示：

    　　房地产行业数据：上周（24/10/19-24/10/25）34 个重点城市新房合计成交326 万平，环比+2%；其中，一二线环比+1.5%、三四线环比+1.7%；10 月累计一手房月成交同比-19%，较9 月+12pct；其中，一二线同比-16%、三四线同比-40%，分别较9月+14pct 和+3pct。上周13 个重点城市二手房成交140 万平米，环比-13%；10 月累计成交同比+16%，较9 月+21pct。库存方面，上周15 城推盘104 万平米，对应成交推盘比1.37 倍，最近三个月（24 年7-9 月）分别为1.12 倍、1.03 倍和0.79倍。至上周末，15 城可售面积9,734 万平米，环比-0.4%；3 个月移动平均去化月数为22.9 个月，环比下降1.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

    　　主要政策新闻：宏观方面，24 年10 月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5 年期以上LPR 为3.6%，上月为3.85%，1 年期LPR 为3.1%，上月为3.35%；10 月25 日，存量房贷正式“降息”，多家大行今起下调存量房贷利率，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。因城施策方面，广东召开四季度经济工作部署会议，会议强调全力促进房地产市场止跌回稳，扩大“白名单”覆盖范围，推进城中村改造；浙江省将全力促进房地产止跌回稳，加快构建房地产发展新模式；云南省住房和城乡建设厅联合六部门发布促进云南省房地产市场止跌回稳指导意见，意见包括引导降低存量个人住房贷款利率、统一个人住房贷款最低首付比例、支持收购存量房用作保障性住房等18 条措施。

    　　公积金政策方面，苏州市发布住房公积金新政，其中首付款比例下调至住房总价的20%，购买保障性住房的首付款比例不低于15%；成都攀枝花通知缴存职工在两市区域内异地购房时，可向缴存地中心申请住房公积金贷款。

    　　公司动态跟踪：2024 年第三季度业绩：天健集团营收33.7 亿元（同比-30.4%），归母净利润0.8 亿元（同比-12.6%）；中国海外发展营收226.5 亿元（同比-19.8%），经营溢利21.3 亿元（同比-39.7%）。投融资方面，招商蛇口获得回购股份融资支持，招行深圳分行拟为公司的股票回购项目提供不超过7.02 亿元的贷款额度；招商基金蛇口租赁住房REIT 已于24 年10 月23 日在深圳证券交易所上市，最终募集基金份额5 亿份，发售单价为2.727 元/份，基金募集资金净额为13.635 亿元。

    　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.97%，沪深300 指数上涨0.79%，相对收益为2.18%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第18 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的个股分别为：深振业A、电子城、济南高新、空港股份、中润资源，上周涨跌幅排名后5 位的个股分别为渝开发、*ST 松江、光大嘉宝、信达地产、亚太实业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.8%，沪深300 指数上涨0.79%，相对收益为-1.6%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.5/7.9 倍；物管24/25PE 均值分别13.8/12.0 倍。

    　　投资分析意见：今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

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