不动产与空间服务周评#412：上周一二手房销售环比微增

　　行业近况

    　　上周（10.21-10.27）中指68 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比增长8%和7%，较9 月周均增长58%和56%，同比增长6%和19%。

    　　评论

    　　上周新房和二手房销售面积环比微增，10 月中旬头部城市挂牌价微降。上周中指68 城新房销售面积环比增长8%，同比增长6%（上上周+13%）；同期Wind15 城二手房销售面积环比增长7%，同比增长19%（上上周+10%）。10 月前四周新房和二手房销售面积分别较9 月周均增长26%和13%，同比增长3%和10%（9 月-24%和+2%）。整体上，10 月受政策影响住房销量表现有所转暖，带动挂牌量有所下降，头部城市住房挂牌价也在10 月上旬有所转涨；但近期销量表现有触顶之势，10 月中旬北上广深杭二手房挂牌价也环比转降，我们认为本轮量、价的修复可能仍具有脉冲性特征。往前看，市场仍期待11、12 月的关键政策会议在财政发力拉动居民收入预期回暖和带动房地产收储政策落地方面有新进展。

    　　开发板块：逢低吸纳仍是合适策略。上周覆盖AH 开发商股价+0.6%/-2.6%，跑输沪深300 指数和恒生国企指数0.2ppt/1.5ppt。行业基本面10月边际转好，但延续性仍待验证，目前我们覆盖AH 开发商股价较9 月下旬低点涨约三成，短期内行情或面临一定震荡，整体而言我们认为逢低加仓仍是合适策略。选股层面，我们认为优先具备开发投资修复潜力，深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A 股招商蛇口，港股绿城中国、中国海外发展、华润置地；若后续政策力度超预期，可择机选择更高弹性标的，如A 股万科A、金地集团、华发股份，港股龙湖集团、中国海外宏洋等。

    　　物管板块：市场交投情绪降温，继续关注具性价比的稳健型标的。上周重点物企下跌2.2%，分别跑输关联开发商和恒生国企指数1.1ppt 和1.0ppt，主要由于地产端增量政策预期降温、而地产基本面后续趋势仍待观察；上周板块日均成交量亦有所下降，仅为过去4 周均值的3 成左右。

    　　我们认为后续板块行情大概率进入区间震荡，在物企自身基本面信号真空期间，地产端增量政策与基本面边际变化间的互动关系料仍为物管板块边际走势主导，建议优选自身业绩预期稳健且估值端仍具弹性的稳健型标的，推荐中海物业、绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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