房地产行业重大事项点评：降利率托底房价

　　事项：

    　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年10 月21 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.1%，5 年期以上LPR 为3.6%。以上LPR 在下一次发布LPR 之前有效。

    　　评论：

    　　5 年期以上LPR 再降10bp，按照商贷100 万，等额本息贷款30 年测算，月均还款额约下降137 元。1）10 月21 日5 年期LPR 下降25bp 至3.6%，本次降息为年内第三次降息，5 年期LPR 年内累计降息60bp。2）本次降息北京上海深圳首套房商业贷款利率下限降至3.15%（降息前3.4%），广州首套房主流商业贷款利率为LPR-75BP，可能会降至2.85%。二线城市首套房利率下限将普遍进入“2 字头”，如杭州、武汉、长沙执行LPR-70BP，此次下调后可能会降至2.9%。3）根据中原地产研究院，2024 年10 月全国平均利率已经跌到了3.3%左右，若按照贷款100 万，30 年等额本息还款测算，若按揭贷款利率从3.3%降低至3.05%，则每月偿还额将从4380 元降至4243 元，月均还款额约下降137元。

    　　由于居民对于住宅资产的偏好，导致其往往通过现金流角度去做购房决策，本质是忽视首付的机会成本，而更关注房租与按揭贷款的匹配度，LPR 再次下调能在一定程度上降低居民购房成本，有利于加速市场探底。我们在《房价见底：一种可能的逻辑》报告中提出当前居民购房可能的决策逻辑，由于无房刚需家庭每月必须支付房租，购房后则需要支付房贷月供，我们将购房后按揭贷款月供超过家庭月租金与月度公积金之和的部分称为刚需家庭的额外支出。若月供=月租金+月度公积金，即额外支出为0，此时刚需家庭购房后的现金流压力较小，购房决策或更顺畅。按照30%/40%的首付，分别测算一线城市京沪及三四线城市（宜宾、惠州、阜阳）租金收益率底，此次降息后至少分别在1.66%、3.01%，相较《房价见底：一种可能的逻辑》6 月数据测算（1.78%、3.03%）均有所下降。

    　　资产配置视角下，一线城市、三四线城市可承受的价格底或分别约在租金收益率的2.7%、2.6%左右。按照租金收益率等于负债端加权成本，30%/40%首付，一线城市可能要求的租金收益率或分别达到2.8%、2.68%，三四线城市可能要求的租金收益率或分别达2.79%、2.55%。

    　　利率下行促进市场探底，仍需关注居民收入变化。1）从居民房价可承担角度，2024 年上半年一线城市租金回报率（北京1.81%、深圳1.69%、广州1.89%）靠近降息后的租金收益率均衡水平（1.7%-2%），从模型来看逐步接近房价筑底区间。一线城市房价决定机制并非表面供需，而是取决于居民收入预期。根据央行公布的第二季度城镇储户调查问卷结果显示，当期及未来收入信心指数尚未明显好转。2）2024 年上半年部分三四线城市租金回报率已超3%，逐步迈进均衡水平，但部分低能级城市面临供给过剩，房价或仍呈下跌趋势。3）从资产配置角度，租金收益率如果无法大幅高于持房成本，则可能难以刺激起居民资产配置需求，政策更多呈现托底效果。

    　　投资建议：近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。

    　　风险提示：政策效果不及预期，微观层面负反馈延续

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。