固定收益专题：地产需要什么样的货币化？

我们认为地产止跌回稳需要供需两端发力。货币化方式解决或是有效出路。

    一方面，推动去库存；另一方面，把需要变为需求。

    目前居民杠杆总体高企，收入和就业预期较低，叠加“买涨不买跌”的心态，把需要变为需求，关键一步是增加现金购买力。

    这方面我国有过成功的历史经验，2014-2016 年通过PSL 持续支持棚改货币化，居民部门获得现金补贴的同时，地产需求得到有效释放，2015 年下半年商品房销售逐渐回暖，2016 年地产投资增速也开始上行。

    当前，地产需要怎样的货币化？

    第一，货币化的重点在于量。

    2014 年-2016 年有2 万亿PSL 做支持。

    考虑对居民的补贴规模，我们在团队前期报告《如何看待新一轮地产支持政策？》（20240519）中进行了相关测算，货币补贴加和占2016 年GDP的1.2%，简单等比例推算，按照今年GDP 预估数对居民部门的货币补贴需达到1.6 万亿元。考虑到当前居民杠杆总体高于2015-2016，结合地产压力和宏观环境，预计未来改善地产供需的货币化补贴规模或许要超过2 万亿。

    第二，谁来提供货币化资金支持？

    简单概括为财政资金提供货币化和央行资金提供货币化两种方式。

    如果考虑政府杠杆约束，我们认为或许政策会考虑央行主导货币化，类似于2014-2016 年。后续需要关注PSL 或者再贷款规模是否上升。

    如果不考虑政府杠杆约束，我们认为存在财政支持货币化的可能，建议关注专项债等相关财政措施的明确。

    第三，不论谁来提供货币化，都需要央行配合和支持不管是专项债收储还是央行再贷款（PSL）支持，都需要有相对合理的利差空间，理论上，或许还需要央行进一步量价配合。

    第四，货币化大概率存在一个相当的过程，需要一段时间消化库存，改善供需，如果不能立刻止跌企稳，至少货币化的前期，债券市场还可以交易货币宽松。

    风险提示：宏观经济走势不确定性，货币财政政策不确定性，市场走势不确定性

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