中金普洛斯仓储物流REIT(508056)：三季度经营略有承压 关注后续出租率表现

　　2024 年三季度业绩符合我们预期

    　　中金普洛斯REIT 公布2024 年三季度业绩：三季度基金层面实现收入10,820 万元，息税折旧摊销前利润6,656 万元，可供分配金额8,826 万元，符合我们预期。

    　　三季度经营略有承压。出租率维度，截至2024 年9 月30 日，普洛斯REIT底层资产整体平均出租率环比下滑0.7ppt 至84.94%，其中淀山湖、江门鹤山、北京空港及青岛前湾港项目出租率分别环比下滑4.6ppt、4.8ppt、4.9ppt 及11.5ppt 至90.9%、81.3%、90.7%及77.8%。租金维度，季末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价环比下滑1.8%至37.52 元/平方米/月。整体上，出租率及租金的下滑带动三季度基金收入及EBITDA 分别环比下滑8%及12%至10,820 万元及6,656 万元。

    　　管理人积极管理，部分项目招租取得进展。根据8 月6 日发布的《经营情况进展》1，截至2024 年10 月末，淀山湖项目继重要租户退租后，已累计完成93%的租户退租面积的去化，基于当前已签约情况，管理人预计该事件影响2024 年招募书预测基金收入的1.34%。此外，据三季报披露，在管理人主动管理下，普洛斯增城、淀山湖、江门鹤山及重庆项目已签订部分租赁协议，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后的出租率为100%、95.3%、90.2%及71.9%。

    　　累计可供分配达成管理人预测。2024 年三季度中金普洛斯REIT 实现可供分配金额8,826 万元，一至三季度累计实现可供分配金额26,714 万元，达成管理人2024 年预测的75%。

    　　发展趋势

    　　供需压力尚存，关注后续出租率改善情况。当前仓储物流板块仍处于周期性调整阶段，项目整体经营压力尚存。往前看，我们认为管理人或持续采用“以价换量”、经营调改等方式改善经营业绩，建议持续关注项目后续出租率表现。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2024-2025 年可供分配预测35,750 万元及35,854 万元不变，维持持有评级，我们预计12 个月目标总回报率为2.0%。当前股价3.48 元交易于1.0 倍2024 年末P/NAV 及1.0 倍2025 年末P/NAV，对应5.3% 2024 年股息率及5.3% 2025 年股息率。

    　　风险

    　　部分资产出租率改善迟缓；2024 年可供分配完成度不及预期。

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