深度*行业*房地产行业2024年9月月报：9月楼市成交环比下降；各部委积极发言推动市场信心 看好Q4地产板块机会

　　核心观点

    　　新房：9 月新房成交面积环比持续回落，同比降幅扩大，需求仍然低迷。9 月40 城新房成交面积环比-2.7%，同比-25.4%，同比降幅较上月扩大了12.5pct。9 月新房成交同比降幅再度扩大，居民购房观望情绪持续加剧，需求仍然较弱。1-9 月累计同比-32.5%。

    　　从各能级城市来看，一、二线城市新房成交规模环比下降，三四线城市环比增长。1）一线城市：9 月新房成交面积环比-20.2%，同比-26.2%，同比增速较上月下降了39.4pct；1-9 月累计同比-25.4%。四个一线城市环比均有不同程度回落，主要源于居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5 月刺激性政策对市场提振效应递减，叠加高温、台风天气等不利因素影响，居民购房积极性不高。2）二线城市：9 月新房成交面积环比-6.4%，同比-26.2%，同比降幅较上月扩大了8.9pct；1-9 月累计同比-35.0%。杭州、苏州、宁波等少数城市成交迎阶段性复苏，成交规模环比增长，市场有筑底企稳态势。武汉、青岛、南宁、南京、福州、成都等城市市场恢复动力略显不足，成交规模环比均下降。3）三四线城市9 月新房成交面积环比+29.8%，同比-22.2%，同比降幅较上月收窄了10.7pct；1-9 月累计同比-34.5%。多数三四线城市延续低位波动行情，9 月是传统营销旺季，折扣力度有所上升，虽然部分城市新房成交环比增长，但整体成交表现仍然低迷。

    　　二手房：9 月二手房成交规模环比持续下降，同比连续四个月保持正增长。9 月18 城二手房成交面积环比-9.9%，同比+6.2%，同比增速较上月下降了10.2pct。1-9 月累计同比-1.5%。整体而言，二手房成交量降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

    　　从各城市能级来看，二线城市二手房成交同比仍保持正增长；三四线城市二手房市场承压。9 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-13.3%、-10.5%、-3.5%，同比增速分别为-2.1%、23.3%、-14.2%，累计同比增速分别为6.4%、0.4%、-19.1%。具体城市而言，环比来看，9 月二手房市场继续转冷，我们跟踪的城市中近八成城市成交回落，北京、深圳、苏州、成都、南京等城市二手房交易活跃度明显下降，成交环比降幅超过10%。同比来看，我们跟踪的城市中，超过六成城市同比增长。

    　　不过，国庆期间二手房成交同比明显改善。从房管局数据来看，1）新房成交较过去3 年均有明显下滑：2024 年国庆期间（10.1-10.7）55 城新房成交套数5286 套，较2023 年国庆（9.30-10.6）下降30%，较2022 年国庆（10.1-10.7）下降46%，较2021 年国庆（10.1-10.7）下降61%。

    　　2）二手房成交较过去3 年都有大幅增长：2024 年国庆期间（10.1-10.7）24 城二手房成交套数为2684 套，较2023 年国庆（9.30-10.6）增长156%，较2022 年国庆（10.1-10.7）增长276%，较2021 年国庆（10.1-10.7）增长711%。国庆假期前夕，楼市宽松政策持续加码，居民购房信心有所修复，此外，一线城市在交易税费上的改善也提振了二手房热度。

    　　从10 月的高频数据表现来看，楼市明显修复，新房与二手房成交环比均出现正增长，其中，一线城市作为新政利好直接受益方，回升幅度好于二三四线城市。预判后市，我们认为，在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下，11、12月成交仍将有小幅修复。

    　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均提升。截至9 月末，我们跟踪的12 城新房库存面积环比+1.0%，同比-4.5%；整体去化周期18.8 个月，环比+0.4个月，同比+3.7 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为1.8%、-1.0%、-0.3%，同比增速分别为-2.5%、-10.8%、17.7%。一、二、三四线城市去化周期分别为19.3、16.0、63.3月，一、三四线城市环比分别上升0.7、0.6个月，二线城市环比下降0.1个月。一、二、三四线城市同比分别提升3.5、3.0、29.0 个月。具体来看，9月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12 个月内。

    　　9 月重点城市开盘去化率再降4pct 至25%。9 月恰逢“金九”传统营销旺季，房企推盘积极性稳中有增，根据克而瑞，24 个重点城市首开和加推共计230次，环比+41%；不过市场热度略有降温，去化率较上月小幅下降，重点城市9 月平均开盘去化率为25%，环比-4pct，同比-12pct；较上半年-1pct，去化率仍处于低位波动。分城市来看，上海、成都、天津、长沙热度居前，9 月去化率均在5 成以上。从变化趋势来看，1）前期热点城市北京、上海、成都、西安等9 月降温，去化率同环比均下跌，北京、西安去化率已经降至2 成以内，一方面是因为供给结构的变化，另一方面是因为需求疲软；2）深圳、长沙、杭州等城市环比持增，而同比大幅回落，供给结构改善仅能刺激市场小幅升温，热度延续低位波动；3）合肥、武汉、重庆、昆明、佛山等城市整体市场企稳，去化率同环比均提升，且较上半年月均也存在一定增幅，一方面这些城市经历了较长的调整期，需求略有修复；另一方面，得益于供给结构优化，改善盘尚有购买力支撑，因而整体去化率低位回升。

    　　土地市场：9月成交规模延续低位，热度明显分化。9月全国成交土地建面环比+6.3%，同比+3.7%；楼面均价1231元/平，环比+9.0%，同比-23.3%；溢价率3.4%，环比-0.4pct，同比-0.6pct。单看住宅类用地，全国成交建面环比+5.7%，同比-7.2%；楼面均价3571 元/平，环比+7.5%，同比-27.6%；溢价率3.7%，环比-0.4pct，同比-0.6pct。具体来看，1）受上海曹家渡等高价地带动，一线城市楼面均价及溢价率均明显提升，9 月一线城市楼面均价36824 元/平，环比+69.2%，同比+66.3%，溢价率9.3%，环比+1.6pct，同比+2.4pct。2）上海、成都、扬州等城市单月平均溢价率突破5%，例如成都金融城三期宅地刷新了城市地价纪录，溢价率高达42%，由贝好家以楼面价2.7万元/平竞得。此外上海的曹家渡地块也拍出了31%的高溢价率，楼面均价突破11 万元/平，仅次于上月徐汇滨江宅地13 万元/平的楼面均价。3）但低溢价、底价成交仍是当前土地市场的主流现象。北京、南京、广州、西安9 月平均溢价率均未超过0.5%。例如南京除了江宁麒麟板块的宅地拍出了12.7%的溢价率之外，其余地块全部为底价成交。我们认为，结合政治局会议 “严控增量”的最新要求下，未来供地规模会有所缩减，但土地质量将会持续提升，叠加各项金融政策为土地投资侧带来的利好，土地溢价率有望出现回升。从累计来看，1-9月全国成交土地总建面同比-9.7%；成交总价1.72 万亿元，同比-26.9%；楼面均价同比-19.0%；平均溢价率3.6%，同比-1.1pct。

    　　房企：1）销售：百强房企9 月单月全口径销售同比降幅扩大。百强房企9月单月全口径销售额同比-37.8%（前值：-26.0%）；1-9月累计同比-38.6%。TOP20房企中，9 月销售额同比增速为正的有：保利置业（+15%），降幅较小的有：绿城（-14%）、滨江（-11%）。2）拿地：9 月房企土地投资强度环比提升，超半数百强企业前九月拿地金额同比下跌。百强房企9 月单月拿地金额环比+92.4%，主要是受到一线城市上海、广州等土拍带动，同比-50.4%；拿地强度从8 月的10%提升至9 月的20%，同比-5pct。具体来看，9 月涉及土地投资较多的主流房企有：保利（拿地金额138 亿元，拿地强度65%）、招蛇（67 亿元，47%）、建发（62 亿元，82%），主要集中上海、广州、杭州等核心城市，且多为溢价成交，一定程度反映了在谨慎拿地态度下房企更加聚焦优质地块。从累计来看，百强房企1-9月拿地金额同比-42.3%；拿地强度为22%，同比-1pct。其中有近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。前九月已拿地的企业中，有近53%的企业投资额同比下降，降幅超过50%的企业占到36%。值得注意的是，中建壹品、国贸地产等企业投资额较去年大幅提升，一方面是2023 年基数较低所致，另一方面这些企业投资布局主要集中在上海、广州、厦门等总价较高的核心城市。1-9 月拿地金额超过200 亿元的企业有：保利（拿地金额405亿元，同比下降47%，拿地强度17%）、建发（393亿元，-45%，46%）、绿城（363亿元，-40%，31%）、越秀（347 亿元，4%，44%）、滨江（273亿元，-50%，34%）、华润（248 亿元，-68%，14%）、中建壹品（239 亿元，166%，82%），排名靠前的仍以央国企和优质区域深耕型房企为主。整体而言，企业投资仍处于低迷期，在整体投资谨慎的大环境下，有能力的企业仍在趁低位补仓核心优质资产，核心城市内具备低密度、区位优越、价格合理等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。3）融资：9 月行业融资规模同比虽然增长，但从绝对值来看，仍处于较低水平。9 月行业国内外债券、信托、ABS发行规模430亿元，同比+7%，环比-22%，平均发行利率3.07%，同比-0.66pct，环比+0.54pct。1-9月累计发行规模4097亿元，同比-28%。具体来看，9月招商蛇口、保利发展、美的置业发行国内债券规模较大，分别为40、20、14 亿元，平均发行利率分别2.29%、2.42%、3.47%。从到期规模来看，2024 年10-12月国内外债券到期规模为1305亿元，2025年3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为968、894、874亿元。

    　　中央政策：各部门连续召开会议发布提振经济的相关政策，释放了积极信号，对市场做了明确的预期管理，地产拐点显现。1）9 月26 日中央政治局会议召开，本次会议是在9 月讨论及发布“以经济工作为主”的会议，往年都是在4、7、12 月。我们认为从时间节点来看，本次会议本身是超预期的，且传递出高层对于当前经济局势和问题的重视和改善想法。我们预计后续的解决措施和方案会加快推出。会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，代表高层领导已经明确关注到了房地产市场持续面临下行压力的问题以及后续可能带来的连锁反应，对房地产市场走弱的容忍度极限逐步接近，地产预期的拐点到来，后续政策预计会持续发力。2）9月27日央行落地降准0.5个百分点，并下调政策利率，公开市场7天期逆回购操作利率从1.7%下降至1.5%。政策利率下调带动LPR下降，10月21日5年期以上LPR报价3.6%，较上月下降25BP。3）9月29日，央行发布完善房贷利率定价机制公告。此次央行对整体房贷定价机制的调整，超出市场预期。核心变化有二：a）变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点幅度，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。b）借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期，取消了最短为1 年的限制。这对于新增房贷人，也可以看到后续利率随行就市的情况，缓解一部分观望情绪。此次央行超预期的货币政策，也使得市场对于后续财政政策的预期提升。存量房贷利率下调已落地，10月25日起对存量个人房贷利率进行批量调整，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP 。4）10月12日，财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”，并从三方面明确了方向：一、允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区可以用于新增土地储备项目。二、用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障房。三、正研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步将研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。我们认为，盘活存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，以支持房企合理退地、换地，既有助于缓解房企的资金压力，又有利于盘活闲置存量土地。此前收购存量商品房用于保障房的资金来源主要是央行3000 亿元保障性住房再贷款，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场。此外，未来地产相关税收政策仍有进一步优化的空间。5）10 月17 日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加包括：一、通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造，根据住建部统计，35 个大城市需改造的城中村有170万套。二、年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。我们认为，本次会议重点在于通过货币化安置方式实施城中村改造，后续实操中或还会涉及旧改、城市更新，这也是高能级城市刺激需求的重要抓手。100 万套城中村和危房改造数量虽然不高，但由于主要集中在高能级城市，补偿成本更高，因此我们预计整体资金规模并不一定低。此外，会议也提到“9 月底以来市场出现了积极变化”、“10 月的数据会是一个积极乐观的结果”，我们认为现阶段“止跌企稳”的首要关键是量的企稳，尤其是核心城市的量的回稳。

    　　地方政策：9 月29-30 日，一线城市均放松行政政策。1）广州：全面放开限购，基本符合市场预期。2）深圳：优化限购限贷和交易税费相关政策，并取消了限价和限售政策。3）上海：优化限购限贷和交易税费相关政策，并取消了普宅与非普宅标准。4）北京：优化限购限贷相关政策，并取消了普宅与非普宅标准。沪、深、北此次限购松绑仍是局部调整；我们认为，限贷方面最低首付比例调整预计作用相对较弱，当前居民加高杠杆的意愿和能力均较弱；沪深交易税费的调整基本符合我们之前报告中提到的形式，不过契税未作调整。未来政策仍有进一步调整的空间。

    　　板块收益：各项重磅利好之下，9 月地产板块大幅上涨。9 月地产板块绝对收益36.2%，跑赢沪深300 15.3pct，板块上涨主要受益于9 月24 日以来各部门连续召开会议发布提振经济的相关政策，央行货币政策、国务院发布稳就业多项支持举措、政治局会议等，均释放了积极信号，9 月24-30 日地产板块绝对收益31.2%。截至9月末，地产板块PE为23.27X，较8月末提升了5.81X，同比上涨了11.39X。

    　　投资建议

    　　我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15 个月左右。从地产板块的投资机会角度，短期来看，10 月21 日5 年期以上LPR如期下降25BP至3.6%，减少了居民的购房成本。其次是11 月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11月中旬的统计局数据（反映10月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4地产板块的投资机会。

    　　现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。

    　　风险提示

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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