公募REITS三季报点评：波浪前行

　　报告核心观点

    　　公募REITs24 年三季报出炉。分底层资产来看，高速公路通行费收入同比下滑，环比改善，收入多不及预期；产业园分化较大，工业厂房稳中向好，二线城市出租率下降，受季节性、自然资源波动影响，环保能源表现分化；保租房、消费平稳运行，出租率整体稳定，部分物流园运营阶段性承压。从分红来看，边际有改善，但多数项目三季度和前三季度可供分配金额同比下滑。机构“资产荒”背景下，公募REITs 具备长期投资价值，经济波浪式运行，业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如量价齐升的保租房、运管能力强的消费以及基本面边际向好的高分派资产。

    　　经营情况：分化延续，保租房、消费较稳健

    　　从经营业绩看，高速业绩同比下滑，但环比改善，多数项目与预期值存在一定差距，保租房、消费较为稳定，可关注量价齐升的保租房项目和运管能力较强的消费资产，能源、环保资产受季节性影响，三季度业绩有所波动，首钢绿能随着全市生活垃圾焚烧处理能力的增加，处理量有所下降。工业厂房稳中向好，二线产业园出租率下滑，物流园量价承压、存量竞争。

    　　可供分配情况：同比多数下滑，但边际有改善，完成率较好特许经营权类REITs24 年三季度派息比例多在1%-3%，平均分派率为2.28%，而产权类REITs24 年三季度派息比例多在1.5%以下，平均分派率为1.15%，保租房类多在1.05%左右，产业园类分化较大，多在1%-1.3%。从可供分配金额同比变化来看，24 年第三季度同比多下降，20 个项目下滑，8 个项目提升，从环比数据来看，环比多改善，三季度8 个项目环比下滑，其余项目环比均提升。就可供分配金额完成率角度而言，多数项目完成率较为理想。

    　　投资建议：经济波浪式运行，不改长期配置价值截至2024 年10 月25 日，特许经营权类REITs 累计平均分派率为9.44%，而产权类REITs 累计平均分派率为4.86%。机构“资产荒”背景下，公募REITs 作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，仍具备中长期投资价值。短期来看，年底机构“落袋为安”增添不确定性，权益市场修复、REITs 新上项目增加、发行审核提速对资金起到一定的分流作用，基本面仍是重点，从三季报业绩来看，业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如量价齐升的保租房、运管能力强的消费以及基本面边际向好的高分派资产，经济波浪式运行，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。

    　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs 运营风险。

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