房地产行业周度观点更新：边际上最困难的时候正在过去

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，Q3 量价下行压力再次加大，政治局会议“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，政策也突破常规框架，只是突破的力度和效果的延续还需观察；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步。今年4 月和9 月股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数+6.06%，相对沪深300 的超额收益为+7.74%，行业排名靠前（1/32）；年初至今长江房地产指数+12.84%，相对沪深300 的超额收益为-0.53%，行业排名相对居中（12/32）。本周房地产板块表现较好，开发类和物管类普遍上涨，收租类有涨有跌。

    　　政策：芜湖房票安置给予不超过25%的额外补助，杭州安居集团发布收储通告。

    　　地方：芜湖发布房票新政，鼓励被征收人选择房票安置，房票安置在已有的征收补偿补助和奖励政策基础上，再给予不超过25%的房票安置补助；被征收人持房票购买新建商品住房的，补偿安置等值部分（含征收安置各类奖补）免征契税。杭州安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，征集范围包括杭州市上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八个城区已建成存量商品房（含自持商品住房）项目，挑选位置合适、面积合适、相对集中、手续齐全的项目进行收购；收购价格以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润，收购价格参考上限确定后，由实施主体结合房源品质、同地段租金收入或配售价格，并结合各项经营成本费用，综合考虑确定收购价格。

    　　销售：样本城市本周新房及二手备案量维持高位，一线城市表现好于其他，二手表现好于新房。

    　　新房及二手备案量维持高位，结构上一线好于其他，二手好于新房。39 城新房成交面积当周同比+21.5%（较上周提高23.2pct），年初至今累计同比-28.6%；19 城二手成交面积当周同比+34.1%（较上周提高12.2pct），年初至今累计同比-0.2%；10 月39 城新房成交面积当月同比+6.9%，19 城二手成交面积当月同比+21.2%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+11.9%。

    　　当周热点：边际上最困难的时候正在过去

    　　大趋势级别的反转还需要时间和增量超常规政策。过去十年，地产销量的整体性透支和房价的结构性超涨较为显著，所累积的矛盾不比海外样本小；近年来调整的时间和幅度可能算不上绝对充分，尤其核心城市的房价收入比和房价租金比；当前的产业和宏观政策都还有较大的超常规空间；经济和通胀的持续正反馈也还需时日。但行业边际上最困难的时候可能正在过去。1）量的角度，无论全国还是百强，今年Q4 起的基数都明显偏低，10 月份销售也已同比转正，即便未来一段时间销售边际不及10 月，但至少同比降幅显著收窄甚至正负零是可预期的；2）价的角度，大城市短期企稳问题不大，急跌阶段正在过去，相对充分的换手也可保障风险分散化，无论重置冲本还是租售比而言，小城市绝对房价都不高，调整的时间和空间也相对充分，只是流动性偏低导致定价明显分化；3）稳地产对于稳内需意义重大，政策环境仍会持续宽松。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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