深度*行业*房地产行业第44周周报(10月26日-11月1日)：本周新房二手房成交同环比均改善；10月新房网签成交量同比增速在连续15个月下降后首次回正

　　新房成交面积同环比增速均由负转正。二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。

    　　核心观点

    　　受益于10 月末房贷利率下调落地及前期政策发酵，新房成交面积同环比增速均由负转正。 40 个城市新房成交面积为415.5 万平，环比上升23.0%，同比上升30.1%，同比较上周上升了36.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为46.1%、30.7%、-10.0%，同比增速分别为93.3%、6.1%、28.6%，其中一线城市同比涨幅扩大，同比涨幅较上周扩大了85.6 个百分点；二线城市同比由负转正，同比增速较上周上升了25.3 个百分点；三四线城市同比涨幅扩大，同比增速较上周扩大了15.2 个百分点。

    　　二手房成交面积环比增速由负转正，同比涨幅扩大。18 个城市成交面积为232.1 万平，环比上升5.2%，同比上升25.5%，同比涨幅扩大，同比涨幅较上周扩大了10.3 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为7.6%、5.5%、0.3%，同比增速分别为93.3%、-3.6%、-2.8%。一线城市同比涨幅扩大，同比涨幅较上周扩大了23.0 个百分点，二线城市同比降幅收窄，同比降幅较上周收窄了5.7 个百分点，三四线城市同比降幅收窄，同比降幅较上周收窄了6.5 个百分点。

    　　新房库存面积同环比均下降;去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为9504.7 万平，环比增速为-1.3%，同比增速为-6.7%；去化周期为18.1 个月，环比下降2.1 个月，同比上升0.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.7、15.3、58.9 个月，一、二、三四线城市环比分别下降2.0、1.9、15.7 个月，一线城市同比上升0.9 个月，二、三四线城市同比分别下降0.6、0.4 个月。

    　　土地市场环比量跌价升，溢价率环比上升同比下降。成交土地规划建面为1559.3 万平，环比下降6.4%，同比下降54.9%；成交土地总价为606.5 亿元，环比上升66.8%，同比下降55.4%；成交土地楼面均价为3890 元/平，环比上升78.3%，同比下降1.1%；土地溢价率为4.2%，环比上升2.3个百分点，同比下降3.2 个百分点。

    　　房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为167.9 亿元，环比上升153.2%，同比上升98.7%（前值：-60.5%）。总偿还量为85.6 亿元，环比上升34.1%，同比下降17.6%（前值：-65.3%）；净融资额为82.3 亿元。

    　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.0%，较上周上升3.0pct，房地产行业相对收益为7.7%，较上周上升5.5pct。房地产板块PE 为23.20X，较上周上升1.06X。

    　　政策

    　　10 月28 日住建部召开企业家座谈会，强调要用足用好中央各项存量和增量政策，巩固房地产市场筑底止跌势头。根据住建部公布的数据，10 月成交同环比均实现增长。1）从同比来看，10 月全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，较9 月同比增速提升12.5 个百分点，自去年6 月连续15 个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7 个月同比增长；新房、二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2 月连续8 个月下降后首次实现增长。2）从环比来看，10月全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新房、二手房成交总量环比增长5.8%。

    　　此外，10 月28 日，国务院办公厅印发《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》的通知。其中提出，鼓励有条件的地方加大对多子女家庭购房的支持力度，可结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。10 月31 日，六大行均发布公告，自11 月1 日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着央行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。从重新定价周期调整来看，大多数银行提供的重定价周期共有三个选项：三个月、半年、一年。从加点值调整方式来看，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。

    　　投资建议

    　　我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15 个月左右。从地产板块的投资机会角度，短期来看，LPR 下降减少了居民的购房成本。其次是11 月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11 月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11 月中旬的统计局数据（反映10 月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4 地产板块的投资机会。

    　　现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。

    　　风险提示

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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