房地产行业数据点评：政策效果初显 10月一二手房销售显著改善

　　核心要点：

    　　10 月新房和二手房成交显著回升，库存水平和去化周期有所下降

    30 个大中城市10 月商品房成交面积同比-5.9%、环比+43%，同比降幅收窄27pct。累计来看，1-10 月商品房成交面积同比-31%，降幅较1-9 月收窄3pct。

    　　分城市看，30 个大中城市的一线、二线和三线城市10 月商品房成交面积同比分别为+29%（前值-32%）、-29%（前值-41%）和+22%（前值-9%），环比分别为+68%、+32%、+36%；1-10 月累计同比分别为-21%、-38%和-26%，降幅逐步收窄。

    　　从成交面积绝对值看，30 大中城市10 月成交面积仍处于2020 年以来同期的最低水平，不过已经接近2023 年同期水平。受益于限购放松等政策，一线城市10 月新房成交面积基本与2021 年同期持平，三线城市底部小幅回升至2022 年同期水平，但是二线城市恢复依然较慢。二手房方面，我们监测的13 个城市10 月成交面积同比+25%，涨幅较9 月扩大22pct。

    　　根据Wind 数据，10 月末十大城市商品房可售面积为8382 万平米（同比-0.6%、环比-2%），去化周期为21 个月，较上月下降约2 个月。其中，一线城市可售面积为3439 万平米（同比+1.9%、环比-4%），去化周期为13.9个月（前值16.2 个月）。

    　　TOP100 房企10 月销售金额同环比显著回升

    　　根据中指研究院数据，TOP100 房企10 月销售金额（全口径，下同）4955亿元（环比+67%、同比+11%），销售面积同比+2%、环比+54%，销售均价同比+8.7%、环比+13.6%，同环比显著改善。累计来看，TOP100 房企1-10月销售金额为34600 亿元（同比-34.7%），降幅较上月收窄4pct；其中TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100 房企销售额同比分别为-27.1%（前值-31.2%）、-32%（前值-35.8%）、-33.5%（前值-37.5%）、-34.7%（前值-38.8%）。从房企来看，TOP10 房企中10 月销售金额同比增幅最高的5 家分别是：中海（同比+65%）、建发（同比+44%）、越秀（同比+42%）、华润（同比+29%）、滨江（同比+19%）；1-10 月累计降幅最小的是绿城（同比-3%）和中海（同比-9%）。

    　　从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100 房企1-10 月销售金额门槛分别为849 亿元（同比-36.1%）、276 亿元（同比-42%）、152 亿元（同比-42.4%）和65 亿元（同比-35.8%）。

    　　从房企数量分布看，销售金额在1000 亿元以上的房企有7 家（同比减少7家），500-1000 亿元有9 家（同比减少3 家），300-500 亿元有9 家（同比减少10 家），100-300 亿元有48 家（同比减少7 家）。从市占率看，TOP10、TOP30 和TOP50 房企1-10 月销售金额占比分别为49%、74%和86%，同比分别提升5.1pct、2.9pct 和1.6pct。

    　　投资建议

    　　在“止跌回稳”的政策指引下，一线城市松绑限购、限贷等需求端政策，进一步降低居民购房门槛、购房成本，10 月新房和二手房需求显著回升，尤其是一线城市二手房成交量明显增长，对房价企稳有积极作用。我们认为，房地产行业的政策面持续向好，基本面也将迎来拐点，板块估值在中长期具备修复空间，建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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