房地产行业深度报告：经营压力仍存 抗周期业态韧性强-

　　核心观点

    　　共41 只C-REITs 公布三季报。本季度REITs 业绩同环比承压，28 只可同比项目中仅6 只收入未出现下滑，36 只可环比项目中则有21 只收入未出现下滑，经营压力仍在。分业态来看，消费表现最佳，核心资产优势仍在；保租房出租率高位波动，抗周期属性凸显；生态环保两项目分化，水务项目运营稳健，垃圾处理项目源头减量竞争加剧；仓储物流供需持续承压，散租项目量价双跌；产园业绩承压内部分化，厂房仍显抗周期属性，研办项目经营压力增大，部分项目出租率加速下滑；高速业绩同比承压仍待修复；能源非标性强业绩分化较大。我们建议关注抗周期赛道，优选高股息、强原权的优质标的，重点关注抗周期属性较强的消费板块，保租房及厂房亦可逢低布局。

    　　摘要

    　　2024 年三季度REITs 业绩同环比承压，经营压力仍普遍存在。

    　　共有41 只C-REITs 公布三季报，28 只可同比项目中仅6 只收入未出现下滑，36 只可环比项目中则有21 只收入未出现下滑，但其中近半集中在以三季度为旺季的高速REITs 板块。上市REITs2024 累计平均收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别是98.1%、100.7%、100.5%，但季节性因素下参考意义有限。

    　　板块表现分化，消费、保租房表现最佳。（1）保租房：经营韧性持续，出租率高位波动，厦门安居REIT 量价双增（2）仓储物流：

    　　供需承压竞争加剧，散租项目量价双跌，京东REIT 整租模式下维持满租。（3）产业园区：板块整体承压，厂房出租率维持高位，研办项目经营压力增大，部分项目出租率加速下滑，以价换量延续。（4）消费：核心资产优势仍在，购物中心REITs 出租率稳中有升，多数项目经营指标稳健增长；物美REIT 出租率有所回落，剩余租期长达7.7 年。（5）生态环保：首钢绿能REIT 业绩承压，主因垃圾分类带来源头减量，及全市生活垃圾焚烧处理能力增加；首创水务REIT 运营维持稳健。（6）高速公路：暑运旺季业绩，同比业绩仍然普跌，多个项目经营端受极端天气及路网变化影响。（7）能源：项目表现持续分化，主因底层资产非标性强，受地区及发电资源等复杂因素制约。国电投REIT 大风季上网电量同比增长超4 成。

    　　投资建议不变，建议继续关注抗周期、高股息、强原权三大方向。

    　　2024 年以来REITs 市场在政策利好、固收资产荒等因素的共同作用下出现明显上涨行情，自8 月上旬高点以来有小幅回撤。至11 月1 日，中证REITs 全收益指数较1 月的年内低点上涨15.2%。

    　　我们重申此前观点，建议采用自上而下，先业态后个券的择券策略，建议关注抗周期赛道，优选高股息、强原权的优质标的。业态上建议关注抗周期属性较强的消费板块，保租房及厂房亦可逢低布局；个券层面建议优选板块内高股息、强原权的优质标的。

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