公募REITS月报(2024-10)：市场呈现分歧 关注投资组合均衡性

　　行业近况

    　　截至10 月31 日，中国公募REITs47 只上市标的总市值为1263 亿元，中证REITs全收益指数本月下跌1.01%，价格指数下跌1.36%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别下跌3.72%、5.40%、9.33%。

    　　评论

    　　市场呈现分歧，成交活跃度有所修复。9 月底以来，公募REITs市场呈现分歧，叠加资金面扰动因素（如临近年底止盈需求等），前期累计涨幅较多的保障房（1-9 月累计涨幅23.0%）以及环保板块（1-9 月累计涨幅17.7%）本月录得较大跌幅，分别下跌4.5%和2.0%；而受益于宏观预期改善以及短期数据支撑的消费板块，为唯一录得涨幅板块，本月上涨1.5%。成交活跃度有所上升，我们测算本月市场日均换手率0.69%，环比修复0.12ppt，剔除新发项目后全市场日均成交额为4.05 亿元，环比上升20%。

    　　估值比价压力进一步缓解。我们统计10 月底产权REITs市值加权远期分派率为5.02%、经营权REITs市值加权中债IRR为7.22%，与十年期国债收益率利差分别小幅环比走阔至289bps、509bps。产权REITs市值加权TTM分派率与中证红利指数TTM股息率利差仅为-3bps。250 日历史分位数来看，C-REITs市值加权P/NAV本月环比下降10.8ppt至54.6%，低于沪深300 指数P/E(TTM)的92.7%（环比-7.3ppt），但仍旧高于可转债市场百元溢价率的16.4%（环比+3.2ppt）分位数。

    　　估值与建议

    　　市场或仍在寻求共识，建议密切关注基本面趋势，进行板块均衡配置。

    　　2024 年以来，由于宏观经济缓慢复苏，公募REITs项目中抗周期属性较强的项目（如保租房）获得更高的估值溢价，我们认为其背后是市场对于“安全资产”的追逐；而自9 月底至今宏观政策预期有所改善，市场风险偏好有所升温，具备高经营弹性的项目或将重回市场配置视野。我们认为虽然当前政策最终落地效果仍有待观察，但前期估值因基本面弱预期而受到压制的部分板块，或伴随预期修正迎来重估机会。结合三季度业绩表现来看（详见已发布报告《REITs三季报：压力犹存，主动经营显分化》），我们建议短期内可重点关注：1）具备经营韧性且有进一步改善预期的部分消费和产业园项目；2）估值处于低位且货运占比较高的高速项目；3）估值调整后经营基本面确定性较高的政策性保租房项目配置机会。此外，伴随一级市场项目供给，我们建议关注一二级定价差异，择机进行打新配置。

    　　风险

    　　市场情绪波动超预期；项目经营改善不及预期；无风险利率大幅上行。

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