不动产与空间服务周评#413：10月一二手房销售面积环比增逾两成

　　行业近况

    　　上周（10.28-11.3）中指68 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比增长9%和5%，较9 月周均增长58%和64%，同比增长22%和34%。

    　　评论

    　　上周新房和二手房销售面积环比小增，同比增幅走阔。上周中指68 城新房销售面积环比增长9%，同比增长22%（上上周+6%）；同期Wind15 城二手房销售面积环比增长5%，同比增长34%（上上周+19%）。10 月新房和二手房周均销售面积分别较9 月周均增长25%和23%，同比增长4%和16%（9 月-24%和+2%）。往前看，我们认为需要持续关注一二手房销量在连续一月的修复后趋势能否延续，10 月中旬主要城市挂牌价环比转跌，10月下旬主要城市二手房挂牌量再度转增，本轮量、价的修复可能仍具有脉冲性特征；我们认为通过财政政策带动居民收入预期修复和推进住房收储落地或仍是下一阶段的有效举措。

    　　开发板块：逢低吸纳仍是合适策略。上周我们覆盖AH开发商股价+3.7%/+7.4%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数5.4ppt/8.0ppt。上周板块走势主要受10 月克而瑞百强销售数据转好和个别民企债务重组取得重大进展等催化，目前我们覆盖AH开发商股价较9 月下旬低点涨约四成、仓位已回到标配水平，短期内行情或面临一定震荡，整体而言我们认为逢低加仓仍是合适策略。选股层面，我们认为优先具备开发投资修复潜力，深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A股招商蛇口，港股绿城中国、中国海外发展、华润置地；若后续政策力度超预期，可择机选择更高弹性标的，如A股万科A、金地集团、华发股份，港股龙湖集团、中国海外宏洋等。

    　　物管板块近期进入区间震荡，建议继续关注高性价比的稳健型标的。上周重点物企上涨1.3%，跑输关联开发商4.9ppt、跑赢恒生国企指数1.9ppt。

    　　物管板块上行主要催化因素为10 月以来地产新房、二手房销量高频数据的环比改善，而受制于自身估值水平（当前稳健型物企交易于13.7 倍前向滚动P/E）、表现相对地产跑输。我们预计重点稳健型物企持续根据中期维度各项指引平稳开展业务，自身基本面端偏离预期风险有限，后续地产端增量政策出台节奏与基本面边际变化料仍为板块走势主导，因此建议优选估值端具弹性且业绩端具成长性标的，推荐中海物业、绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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