房地产行业年度策略：以价为锚 重塑预期

2025 年投资策略：以价为锚，重塑预期

    2024 年行业基本面整体下行，但9 月底“止跌企稳”定调下出现积极信号。

    展望2025 年，我们认为可以关注地方政策的持续落地进展、房贷利率调整空间以及收储政策优化，还需要关注资本市场对楼市的影响，我国股市与楼市的强相关性以及股市相对领先性有望加快行业的筑底进程。我们认为政策“组合拳”发力提振信心，以“房价”为核心的地产基本面有望在明年迎来改善，推动地产板块估值进一步修复。

    政策：“止跌回稳” 深具标志性意义

    我们认为稳定房价是解决地产链条以及经济问题的关键钥匙，而稳房价的前提是稳预期，因此“926”政治局会议“止跌回稳”的定调是对此最明确的回应。10 月17 日五部委联合发布会上再出组合拳：4 个下降、4 个取消等，并重提货币化安置进行城中村改造和4 万亿“白名单”支持。展望未来，我们认为有3 点值得关注：1. 政策的持续落地，如进一步放松限制政策、税收优惠等持续落地；2. 房贷利率。未来房贷利率或有进一步调整空间；3. 土地收储和商品房收储政策的进一步优化。

    市场：926 新政后行业呈现积极迹象，企业审慎聚焦静待机遇1-9M24 新房销售延续弱复苏趋势，成交面积同比-17%，但新政后10 月单月出现拐点。54 城新房日均成交面积环比+33%，环比升幅为年内次高，其中12 个核心样本城市环比涨幅达45%。二手房今年以来整体表现优于新房，10 月成交达2023 年小阳春以来的又一高点。成交明显回暖推动价格相关指标修复，10 月50 城二手房价格指数18 个月以来首次环比上涨。土地市场方面，“严控增量”约束下缩量趋势或难扭转，百强房企在低速去化的背景下拿地仍然谨慎，第一梯队房企拿地金额下滑明显。但融资方面，政策托底效果有望加码，未来关注房企境内债务整体重组的可能。

    2025 年核心判断：房价有望结构性企稳，投资链条依然承压展望明年，我们认为市场传导链条或为：政策发力->二手房成交量拐点->二手房成交价拐点->新房市场拐点。销售：我们预计核心城市明年有望率先迎来价格企稳，随后向更多城市扩散，但销量受制于供给约束依然下滑。投资：

    “严控增量”主题下依然承压，但降幅收窄。我们预计2025 年全国房地产销售面积/销售金额同比降幅在5.0%~6.5%区间，新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别-20.0%/-22.0%/-6.9%。从历史来看我国股市通常领先于楼市复苏，如果明年资本市场继续积极改善，或能为楼市企稳带来助力。

    投资策略：政策“组合拳”提振行业配置价值

    9 月政治局会议和政策组合拳为房地产“止跌回稳”注入强心剂，各部委协同有望加速市场预期修复和量价企稳，这也有助于地产板块的估值修复。

    3Q24 末公募基金地产持仓比例环比反弹，但仍处于2013 年以来的低位。

    我们看好在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。重点推荐：1）A 股开发：

    城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

    风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。

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