房地产行业：2024Q3房地产板块财报综述：虽然板块报表继续走弱 但止跌回稳政策开始见效

　　本期投资提示：

    　　24Q1-Q3 板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下滑。

    　　24Q1-Q3 板块营收同比-22.4%，较23 年-24.7pct，主要由于22 年销售增速开始回落；从房企结构来看营收增速：一线-14%>二线-29%>三线-32%。24Q1-Q3 净利润同比-188%，较23 年-276pct，各线房企业绩均值均出现亏损；多数房企业绩大幅下降源于结算偏弱、结转毛利率下行、费率提升、叠加减值占比提升；从房企结构来看业绩增速：三线-130%>一线-149%>二线-373%。展望后续，尽管22-23 年大部分房企业绩大幅下降形成了低基数，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计24 年板块业绩仍将偏弱。

    　　24Q1-Q3 毛利率和净利率均再下降、均创历史新低，三项费率提升、减值占比提升。

    　　24Q1-Q3 板块毛利率14.9%，较23 年-2.3pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3 年，目前正结算21 年前后高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：

    　　三线19%>二线18%>一线12%。24Q1-Q3 三项费用率10.9%，较23 年+2.9pct。

    　　24Q1-Q3 少数股东损益比-36%，源于板块业绩为负；减值损失占营收比为2.8%，同比+1.3pct。毛利率下降、费用率上升、减值损失占比上升、少数股东损益规模高位综合导致24Q1-Q3 净利率降至-2.8%，较23 年-2.3pct；从结构来看净利率：三线-1.3%>一线-2.4%>二线-5.2%。展望后续，预计24 年板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态。

    　　24Q3 末净负债率提升、一二三线房企均有所提升，现金短债比下降，财务状况仍承压。

    　　24Q3 末板块资产负债率73.9%，较23 年末-1.1pct；剔预收款后负债率为69.1%，较23 年末-1.1pct；净负债率81.6%，较23 年末+7.5pct，其中一二三线房企净负债率均有所回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-23 年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。24Q1-Q3 板块现金短债比为1.0 倍，较23 年末-23%；其中一二三线房企分别为1.2 倍、0.6 倍、1.0 倍，各线房企均有所回落。

    　　24Q1-Q3 销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。

    　　24Q1-Q3 板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-39%，源于行业销售增速下行；24Q1-Q3 销售继续走弱，50 家房企销售额同比-39%。24Q1-Q3行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为85%，较23 年+6.1pct；24Q1-Q3 预收账款同比-31.0%，较23 年-8.4pct；20-23 年预收账款锁定率分别为1.02、1.00 倍、0.92 倍、0.70 倍，24Q3 末继续下降至0.61 倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线0.80 倍、二线0.78 倍仍相对略高。

    　　投资分析意见：虽然板块报表继续走弱，但止跌回稳政策开始见效，维持“看好”评级。

    　　2024Q3 房地产板块财务报表继续走弱，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，在926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

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