寻找复苏线索系列报告之【成都】：西部战略要地 政策推动需求迭代

1、 成都市房地产政策：建筑规范率先调整，打开改善产品发展空间

    成都市是率先进行设计规范调整的核心城市，于2017年对房屋规划设计要求进行调整，容积率下行、楼面价上涨，助力房企提升产品力以及改善型需求的释放。

    本轮周期中，建筑规范调整为市场产品迭代打下基础，改善型产品的推出在稳住成都整体房价、推动改善需求入场及提高土地市场热度方面起到一定作用。

    2、成都市新房及二手房市场：市场回暖势头延续，供给侧房价底部有望率先形成，产品出现明显代际差异，部分项目实际得房率超100%

    新房及二手房总量持续放量，十一假期之后商品住宅成交面积单周维持40万方以上量级，较9月周均成交几乎翻倍；二手房市场在十一假期后第三、四周成交面积保持60万方以上成交规模，显著高于2023年周均成交量45.8万方，成交量高位企稳；10月成都二手房新增挂牌量环比下降2.8%，且二手房看房人数持续上涨。此外，926新政后部分开发商收回折扣、主动涨价，表明开发商销售信心回升，挂牌量下降也表明二手房业主对房价回稳信心提升。我们认为，本轮周期房价企稳较成交量企稳更加重要，若房企端及二手房业主端率先形成房价底，则有助于市场进一步“止跌回稳”。

    2023年成都市产品代际差异显现，新一代产品实际得房率比前代产品增加约15-20%，部分项目得房率超100%，产品力大幅迭代推动改善型需求持续入场。

    2023年成都市新房及二手房合计成交面积5213万平，同比增长18.4%。2024年1-10月合计成交面积3552万平，同比下降18.6%，但整体成交规模仍与2022年水平相当，市场需求仍然旺盛。且重点城市对比来看，成都市在房价韧性、去化周期及开盘去化率方面均表现良好，基本面优势显著，具备率先回暖的潜力。

    3、成都土地供应：缩量稳价，新规变化带动土地热度提升

    2024年1-9月成都市成交69宗土地，合计3468亩，同比下降38%，土地市场成交金额位居全国第6。成都市土地市场整体呈现出“缩量稳价”态势，9月两宗核心板块宅地高溢价成交，其中天府新区麓湖37亩地块是新规划理念实施后的首宗“第四代住宅”土地入市，溢价率高达87%，有效拉升了市场预期。

    4、成都产业发展：西部转移大潮核心城市，人口增长总量领先，有望率先带动就业改善

    2023年成都市GDP为2.21万亿元，位居全国第7位；2024年前三季度，成都GDP16734亿元，同比增长5.2%；GDP总量及增速位居全国前列。常住人口2140万人，比上年末增加13.5万人，同比增长0.6%，10年常住人口CAGR达4.1%。在千万人口城市中人口增量排名TOP3，人口总量及增速位居全国前列。

    9月国务院发文引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、从中心城市向腹地有序转移，其中提到通过产业转移来带动充分就业。本轮房地产行业购买力降低的重要原因之一为居民对就业及收入预期不足，若产业转移能够带动充分就业，则有望提高收入预期，进而提振当地房地产市场。

    5、成都城中村推进现状：24年计划推进城中村改造货币安置补偿资金规模不及商品房成交额10%，成都房地产市场韧性较强主要受内生发展动力影响? 2023年，成都市实施棚户区改造3094户、完成率101%，实施城中村改造2718户、完成率111%。2024年成都市计划实施城中村改造项目70个。我们可以大致计算2024年城中村改造货币补偿的金额，进而大致推测其对房地产市场影响程度。2024年成都市计划改造项目70个，截至9月末，已启动项目60个，我们假设全年实际完成率达到100%，则成都市2024年预计实际通过货币化安置的补偿金额约为315亿元，假设全部流入新房市场，则占2023年全年商品住宅销售金额的9%。因此，我们可以看到成都市受城中村改造带来的市场增量有限，市场韧性较好主要因人口增加及产业发展内生动力影响。

    6、风险提示：政策效果不及预期；房地产市场量价修复不及预期；产业落地推进不及预期。

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