地产开发24年三季报综述：趋势延续 降速趋缓

　　盈利：亏损扩大，短期业绩压力延续

    　　24 年前三季度，样本房企（样本选取113 家A 股上市房企，其中7 家大型、28 家中型，78 家小型房企）财报主要指标表现如下：

    　　营业收入：24 年前三季度，样本房企实现12131 亿元，同比-24.90%（24H1：同比-20.62%），分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.06%、-26.71%、-38.89%（24H1：

    　　分别同比-13.3%、-24.10%、-25.85%）。归母净利润：24 年前三季度，样本房企归母净亏损386 亿元（24H1：亏损352 亿元），同比转负。 分梯度来看，大型、中型房企同比增速分别为-116.38%、-71.85%，小型房企亏损扩大45.07%。整体来看，三季度房企营收增速表现较中期继续下滑，利润累计亏损较中期加大，但单季亏损幅度边际缩小。我们认为，房企业绩继续走弱原因仍是销售整体偏弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。10 月以来，房企销售显著好转，我们认为或对未来年价格预期平稳及结转营收回升构成利好，但作用效果不在当下，近期较大折扣促销力度或使得全年房企利润端压力持续，亏损幅度或继续加大。行业性业绩底的前提仍是价格触底企稳。毛利率：24 年前三季度，样本房企毛利率为14.89%（24H1：14.78% ），较去年同期下行2.36 个百分点。

    　　分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.82%、16.43%、16.29%（24H1 分别为：12.87%、17.08%、14.59%），和去年同期相比，分别-6.01、-0.11、+0.25 个百分点。三季度房企毛利率较中期小幅回升，但较去年同期下滑明显，我们认为结转收入下滑、结转利润率下行、资产及信用减值计提增加是主要原因，背后反映行业前期“量价齐跌”状况。考虑Q4 通常为业绩结转及计提高峰期，不排除Q4 毛利率继续走弱可能，但24Q3 较上半年亏损幅度减小，毛利率稳中有升或一定程度说明业绩大幅下探的空间有限。

    　　经营：销售回款降幅收窄，投资及劳务支出降幅扩大销售商品、提供劳务收到的现金：24 年前三季度，样本房企销售商品、提供劳务收到的现金同比下降33.90%（24H1：-37.14%），分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-27.33%、-37.48% 、-40.76%（24H1：分别为-31.84% 、-40.84%、-40.86%）。购买商品、接受劳务支付的现金：24 年前三季度，样本房企购买商品、接受劳务支付的现金同比下降-27.22%（24H1：-22.73%），分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-21.34%、-30.08%、-34.33%（24H1：分别为-16.85%、-27.76%、-24.48%）。预收账款与合同负债：24 年前三季度，样本房企预收账款与合同负债合计同比下降29.95%。分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-22.73%、-24.44%、-50.33%。三季度大中小型房企销售回款现金流同比降幅均有收窄，反映行业需求下滑趋势得到一定缓解。大型房企销售回收现金、预收账款与合同负债同比降幅最小，反映其更强的销售韧性。但各梯队房企购买商品、接受劳务支付的现金同比下行幅度较中期继续扩大，与销售回款增速趋势相逆，或反映销售下行对房企投资的抑制仍未缓解，我们认为行业投资信心改善仍需时间。展望四季度，得益于市场回暖我们预计上市房企销售回款表现或继续改善，大型房企销售、投资端优势延续，行业市占率继续提升。

    　　扩张：Q3 经营性现金流改善，筹资性现金流下滑经营活动现金流净额：24 年前三季度，样本房企经营活动现金流净额为-155 亿元（24H1：

    　　-535 亿元），较23 年同期减少1700 亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-51、91、-196 亿元（24H1：分别为-198、-60、-278 亿元），较23 年同期分别减少-437、-795、-468 亿元。筹资活动现金流净额：24 年前三季度，样本房企筹资活动现金流净额为-1283 亿元（24H1：-374 亿元，较23 年同期增加944 亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-498、-422、-363 亿元（24H1：-30、-102、-242 亿元），较23年同期分别增加474、257、213 亿元。样本房企现经营性现金流净额继上半年首度转负后，三季度净流出幅度有所缩减，反映行业Q3 现金流状况边际改善。样本房企筹资活动现金流净额较24 年中期大幅扩大，反映行业融资端压力仍存，但较23 年同期修复幅度同样较大，反映房企获益于融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净额增加规模最多，或反映其融资端受益空间更大。

    　　投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。

    　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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