房地产行业研究周报：如何看待房地产税费优化空间？

　　行业追踪（2024.11.3-2024.11.9）

    　　11 月8 日，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6 万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，并明确了两项与房地产相关的重要增量政策。一是明确，目前支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。二是，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

    　　整体来看，在10 月17 日财政部已明确“抓紧研究明确取消普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税、土地增值税。”的政策指引下，我们认为房地产税收优化或优先围绕“出售端”（土增税、增值税）税费优化展开。其他增量端，或可展望“购买端”契税和“出售端”个人所得税优化，如新房、二手房契税税率调降，针对多孩等政策定向支持人群的税费优化等方向。我们认为，①土增税，不排除免征额度上调及各梯度税率下调，预缴环节优化等可能。②增值税，不区分普住和非普宅趋势已显现，除非一线城市销售2 年以上住宅增值税取消外，不排除销售2 年内住宅增值税税率下调，一线普宅、非普宅增值税率下调可能。③契税，不排除非一线城市普宅非普宅区分取消后，契税税率统一同一优化至较低水平，例如1-1.5%或更低；一线城市普宅、非普宅契税率下调。此外，不排除新房、二手房同步下调。④针对特定人群如多孩家庭所衔接房地产税费，不排除定向下调。

    　　11 月新房、二手房同比增速改善

    　　新房市场本周成交326 万平，月度同比+10.42%，相较上月改善17.17pct；累计库存10226 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交242万平，月度同比+32.30%，相较上月改善15.51pct。10 月28 日-11 月3 日，土地市场成交建面3965 万平，滚动12 周同比3.48%；成交总额750 亿元，滚动12 周同比-17.97%；全国平均溢价率2.94%，滚动12 周同比+0.18pct。

    　　本周申万房地产指数+6.83%，较上周提升0.82pct，涨幅排名11/31，领先沪深300 指数1.32pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数+1.99%，较上周下降0.55pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.91pct；克而瑞内房股领先指数为4.30%，较上周下跌1.62pct。

    　　投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

    　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。

    　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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