固收点评报告：“银十”之后 二手房成交仍在高位

　　11月第一周，15城二手房周成交环比下滑 3%，相当于年内高点的 97%

    11 月第一周（11 月1-7 日），15 城二手房二手房成交环比下滑3%，环比表现强于2015-2023 年同期环比均值（-8%）。成交体量表现也强于历史同期，11 月1-7 日二手房成交241 万方，较2015-2023 年同期均值增长57%，较2023 年同期增长26%。同时单周成交成为年内第三高，仅次于10 月最后一周（10 月25-31 日）、节后第二周（10 月11-17 日），相当于年内高点的97%，仍处于高位。

    　　回顾这一轮二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但幅度比新房高。从9 月底（“924”政策当周）开始恢复，国庆节后第二周成交先突破前期高点（6 月底），10 月最后一周再次创年内新高，11 月第一周成交小幅回落，处于年内第三高，成交体量相当于“924 政策”前一周的134%，相当于“517 政策”前一周的109%。

    　　累计来看，11 月1-7 日二手房成交同比增长26%，表现好于10 月（11%），也好于9 月（-3%）。今年年初至11 月7 日二手房成交同比下滑1%，累计降幅较10 月底收窄0.7 个百分点，较9 月底收窄2 个百分点。其中，一线城市（仅有京沪深有可比数据）二手房成交11 月1-7 日同比增长71%。

    　　以“517 政策”前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9 月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动。11 月第一周成交标准化比值达到124%，与2015-2023 年同期均值相比，高出历史均值24 个百分点，二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。9 月最后一周至今，已经有六周的二手房销售标准化比值较历史同期均值高，平均高出33 个百分点。对比“517”政策出台后效果，“517”后连续十三周二手房比历史同期均值高，平均高出11 个百分点。如果对比“517”政策后六周情况，后六周平均高出15 个百分点，幅度小于“924”政策。

    　　观察京沪深成交，11 月第一周三地周成交环比均下滑，主要是由于基数偏高，京沪10 月最后一周二手房成交均达到年内新高，深圳达到年内次新高。从成交体量来看，11 月第一周三地均处于年内高位，深圳表现最好，其次为上海，北京相对偏弱。

    　　深圳11 月1-7 日二手房成交19 万方，环比下滑0.3%，是年内高点（10 月11-17 日）的95%，是“924 政策”前一周的191%。上海二手房成交45 万方，环比下滑15%，是年内高点（10 月最后一周）的85%，是“924 政策”前一周的141%。北京二手房成交37 万方，环比下滑28%，是年内成交高点（10 月最后一周）的72%，是“924 政策”前一周的128%。

    　　11 月第一周，50 城新房周成交环比下滑31%，相当于年内高点的62%

    11 月第一周（11 月1-7 日），50 城新房成交面积333 万方，环比下滑31%，降幅较大，主要是10 月底新房成交冲量，基数偏高。进一步与“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11 月第一周成交面积333万方，约相当于10 月周成交均值的90%，成交体量较10 月下降，但降幅不大。同样处理方法，剔除9 月最后一周数据，11 月第一周体量相当于9 月周成交均值的138%，显示出政策提振效果仍然显著。

    　　回顾这一轮地产成交恢复情况，从9 月底开始，主要是受到“924”政策、9 月底一线城市调整住房限购等影响。在政策提振之下，季末地产成交冲量，9 月最后一周成交规模达到447 万方，相当于年内周成交高点（6 月底）的81%。进入10 月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，仍均处于年内偏高水平。10 月最后一周新房成交再次冲量，规模457 万方，相当于年内高点的91%。11 月第一周成交333 万方约相当于年内高点的62%，是“924 政策”前一周的121%，是“517 政策”前一周的98%，仍然处于年内较高水平。

    　　注：“517 政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

    　　相比历史同期，今年11 月1-7 日新房成交环比-31%，表现强于2023 年（-36%），但弱于2015-2022 年同期环比均值（-19%）。成交体量方面，略强于2023 年，较2023 年同期增长0.3%，但较2015-2022 年同期均值下滑36%。

    　　累计来看，11 月1-7 日新房成交同比下滑0.3%，表现好于10 月（-10%），也好于9 月（-30%）。今年年初至11 月7 日新房成交同比下滑28%，累计降幅较10 月底收窄1 个百分点，较9 月底收窄2 个百分点。其中，一线城市新房成交11 月1-7 日同比增长20%。

    　　同样以“517”政策前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。9 月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在100%-146%之间震动。11 月第一周新房（11 月1-7 日）标准化比值为100%，持平“517”政策前60 天均值，与2015-2023 年同期均值相比，高出历史同期均值15 个百分点，可被视为政策的提振效应。与二手房类似，近五周的新房销售标准化比值较历史同期均值高（除节后第一周低之外），平均高出21个百分点，而 “517”政策出台后仅有一周比历史同期均值高，高出7 个百分点。

    　　观察京沪深新房成交，11 月第一周三地周成交环比均下滑，主要仍是由于10 月末冲量基数偏高。类似50城新房处理方法，将三地成交与“非月底周”对比。京沪深中，11 月1-7 日深圳表现最好，周成交仍处于年内高位，上海、北京约为年内高点的一半。

    　　具体来看，11 月1-7 日深圳新房成交19 万方，环比下滑9%，较10 月“非月末周”增长115%，是年内成交高点（10 月最后一周）的93%，是“924 政策”前一周的325%。北京新房成交20 万方，环比下滑17%，较10 月“非月末周”增长5%，是年内高点（7 月初）的48%，是“924 政策”前一周的119%。上海新房成交32万方，环比下滑49%，同样较10 月“非月末周”增长5%，是年内成交高点（10 月最后一周）的52%，是“924 政策”前一周的130%。

    　　风险提示

    　　地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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