人大常会批准化债方案事件点评：财政开启大规模化债 地产税收及收储有望加速落地

　　事件

    　　1、11 月8 日，全国人大常委会表决通过《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，增加6 万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务。2、央行发布2024 年第三季度中国货币政策执行报告，指出积极支持收购存量商品房用作保障性住房，支持盘活存量闲置土地，促进房地产市场止跌回稳。

    　　点评

    　　化债：推出“6+4+2”化债组合拳，化债规模大、节奏快、思路优化。1）首先，本次化债方案规模大，财政部推出“6+4+2”化债组合拳，推动2028 年前地方需要消化的隐性债务总额从14.3 万亿元大幅下降至2.3 万亿元：a）2024-2026 年3 年增加6 万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务（每年2 万亿）；b）2024-2028 年5 年从新增地方专项债券中安排4 万亿元置换存量隐性债务（每年8,000 亿元）；c）明确2029 年及以后到期的棚改隐性债务2 万亿元，仍按原合同偿还。2）其次，本次化债方案节奏快，实施起始年份为2024 年，预计最快2024Q4 就将有化债资金落地，这将有利于改善城投公司以及上下游企业的现金流量表。3）此外，本次化债思路优化调整，从防风险为主转向更好统筹稳增长与防风险，从“化债中发展”转向“发展中化债”，方案中要求化债后腾出的资金资源和政策政策要用于促进发展、改善民生、支持投资和消费、科技创新、支持谋划和推动高质量发展等。

    　　房地产：相关税收政策将推出，收储政策研究制定细则、推动加快落地。1）房地产相关税收政策近期即将推出。本次财政部指出“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出”。早在10 月12 日，财政部会议指出“及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策”。因而预计上述财政部提及的税收政策主要增值税和土地增值税：a）增值税（居民端）：目前普宅满2 年免征，非普宅满2 年按差额5%征收；b）土地增值税（企业端）：

    　　目前普宅增值额未超扣除项目金额20%的免征，非普宅全额征收。若后续政策取消普宅标准后，居民将减少交易成本、企业将减轻土增税负担。2）收储政策研究制定细则、推动加快落地。本次财政部提及”专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地“，同期央行指出”积极支持收购存量商品房用作保障性住房，支持盘活存量闲置土地“，当前收储资金多元化、政策研究制定细则，有望推动收储加速落地。

    　　政策方向：修复居民资产负债表+强调止跌回稳，当前政策加速落地期。本次财政部会议明确了化债相关政策，房地产相关政策即将推出或制定细则中，当前政策依然在9 月底以来政策放松思路下、并仍在加速落地期。本轮政策有效性更强的原因在于政策开始聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求。924 国新办指出存量房贷利率下降，二套首付下调，收储加码；926 政治局首提要房地产止跌回稳；929 国常会研究部署一揽子增量政策；1012 财政部运用专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持止跌回稳；1012 何副总理指出房地产市场是当前宏观经济的一个风向标；1017 住建部指出重启城改货币化安置100 万套；1108 财政部化债，地产相关税收、专项债收储正积极制定细则。从9 月底以来的政策路径已经很清晰，预计后续房地产也将遵循着房地产“止跌回稳”的底线要求进一步推动支持政策落地。

    　　投资分析意见：财政开启大规模化债，地产税收及收储有望加速落地，维持“看好”评级。9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。

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