地产及物管行业周报：财政开启大规模化债 地产宽松政策有望加速落地

　　本期投资提示：

    　　房地产行业数据：上周（24/11/2-24/11/8）34 个重点城市新房合计成交293 万平，环比-30%；其中，一二线环比-32%、三四线环比-6%；11 月累计一手房月成交同比-2%，较10 月+13pct；其中，一二线同比-6%、三四线同比-42%，分别较10 月+17pct 和-4pct。上周13 个重点城市二手房成交145 万平米，环比-7%；11 月累计成交同比+24%，较10 月+8pct。库存方面，上周15 城推盘63 万平米，对应成交推盘比1.98 倍，最近三个月（24 年8-10 月）分别为1.02 倍、0.79 倍和1.43 倍。至上周末，15 城可售面积9,554 万平米，环比-0.6%；3 个月移动平均去化月数为20.4 个月，环比下降0.7 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。

    　　主要政策新闻：宏观方面，全国人大常委会表决通过《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，议案提出建议增加6 万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务；2024 年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000 亿元专门用于化债，累计可置换隐性债务4 万亿元；2029 年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2 万亿元到期偿还；此外财政部表示房地产相关税收政策将推出，收储政策研究制定细则。央行发布2024 年第三季度中国货币政策执行报告，指出积极支持收购存量商品房用作保障性住房，支持盘活存量闲置土地，促进房地产市场止跌回稳。因城施策方面，四川西昌提出优化首套住房认定，扩大购房补贴范围；辽宁营口调整住房贷款政策，首付款比例统一降至15%；福州落实一揽子增量政策优化房地产措施，加大房地产融资支持；海南提出商业性个人住房贷款不再区分首套和二套房，最低首付款比例统一为不低于15%。

    　　公司动态跟踪：2024 年10 月销售金额：首开股份58.5 亿元（+8.3%）；中国海外发展415.9 亿元（+66.0%）；保利发展423.4 亿元（+27.9%）；招商蛇口223.0 亿元（+6.4%）；龙湖集团112.0 亿元（-20.3%）；中国金茂116.0 亿元（-7.2%）；万科A213.6 亿元（-32.9%）。股份回购方面，招商蛇口拟以集中竞价交易方式进行股份回购，拟回购价格不超过人民币15.68 元/股，拟回购金额不低于人民币3.51 亿元且不超过人民币7.02 亿元。

    　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨6.83%，沪深300 指数上涨5.5%，相对收益为1.32%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第11 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：华夏幸福、亚通股份、荣盛发展、阳光股份、世联行，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 松江、济南高新、皇庭国际、空港股份、合肥城建。物业管理板块个股平均上涨0.7%，沪深300 指数上涨5.5%，相对收益为-4.8%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为9.6/8.8 倍；物管24/25PE 均值分别14.3/12.5 倍。

    　　投资分析意见：9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

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