房地产行业周度观点更新：如何理解化债和收储背景下的房地产？

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，“止跌回稳”的政策目标明显更为积极，政策也突破常规框架，行业量价初现企稳迹象，只是持续性还需观察；行业趋势性反转还需时间，但量的急跌阶段正在过去，房价距离均衡区间也更近一步，边际上最困难的时候正在过去。今年4 月和9 月股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数+6.76%，相对沪深300 的超额收益为+1.26%，行业排名相对居中（14/32）；年初至今长江房地产指数+20.47%，相对沪深300 的超额收益为+0.85%，行业排名相对靠前（10/32）。本周房地产板块表现较好，开发类和物管类普遍上涨，收租类有涨有跌。

    　　政策：郑州、苏州存量房收储及城中村政策迎进展，广州落地收储专项借款，佛山或将跟进。

    　　地方：郑州房票政策升级，全市通用、契税减免，或助去库存提速；将收购存量商品房用作保障房进行配售或配租，房源要求为已建成未出售商品房或优质在建房源，交通便利、配套完善，单套建面控制在120 ㎡以内，产权清晰等，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限。苏州推进城中村改造，按照“拆除新建、整治提升、拆整结合”的思路，全域铺开城中村改造和现代化治理，积极落实购买存量房安置和房票安置。广东首笔收购存量住房用作安置房专项借款1071 万元落地广州，用于黄埔区“五村七片”城中村改造项目，近期国开行、农商行将陆续向“五村七片”项目发放首期2.5 亿元专项借款用于购买安置房；佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也将签订安置房回购协议，预计专项借款额度11.9 亿元。

    　　销售：样本城市前端成交的热度逐渐在备案阶段体现，新房及二手当周同比明显提升。

    　　前端成交的热度逐渐在备案阶段体现。39 城新房成交面积当周同比+41.6%（较上周提高17.6pct），年初至今累计同比-27.5%；19 城二手成交面积当周同比+43.9%（较上周提高8.6pct），年初至今累计同比+0.9%；截至11 月8 日，11 月39 城新房成交面积当月同比+35.7%，19 城二手成交面积当月同比+42.3%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+36.1%。

    　　当周热点：如何理解化债和收储背景下的房地产？

    　　地方政府化债对地产企稳有间接正面作用。通过更长期限和更低利率的债务置换，化债一方面可降低地方政府资金和利息偿付压力，既盘活债权方流动性，严控增量或许也更具纪律性，更重要的是体现在发展中解决债务的政策思路；另一方面也可改善当地城投类房企的资产负债表，增强其托底能力；但政策效果主要功在长久。关于地产，相关税收政策已报批，专项债收储也在研究细则。税收政策重点或在于取消非普标准和进一步契税优惠，收储资金包括央行再贷款和增量专项债，后续核心环节不仅在额度，更在机制。央行再贷款收储推进偏慢，主要是成本收益和资金安全的顾虑，首要目的还是推进保障房建设；从各地细则来看，定价大多以保障房重置成本为基准，偏低的定价导致收储量级受限；专项债收储在政策态度上更进一步，但也将面临相似约束。政策托底背景下，地产下行压力趋缓，但反转还需时间和更多增量政策。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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