地产行业周报：市场热度延续 化债政策落地

　　投资要点

    　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为11 月4日-11 月10 日。

    　　本周冰山活跃指数环比微降

    　　本周重点50 城冰山活跃指数为18.0，环比微降0.1 个点，较926 新政当周15.4仍上涨2.6 个点，指数高位震荡，热度与国庆及国庆后一周热度相当。本周14个城市看房活跃度上升，上海、广州、宁波及海口涨幅均在2-3 个点，其他城市涨幅均在1 个点。一线城市中，上海及广州看房热度上升2-3 个点，北京看房热度回落2 个点，深圳环比持平。整体来看，一线城市本周活跃值为29（+0.7 个点）、新一线城市22.3（-0.1 个点）、二线城市14.8（-0.2 个点）。

    　　二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅收窄

    　　本周重点50 城中40 个城市冰山房价指数环比上涨，房价修复城市数量增加。重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.01%，跌幅较上周收窄0.36pct，冰山房价指数月滚动环比降幅收窄至926 新政以来最低值。11 月10 日重点50 城冰山房价指数较926 新政当周下跌1.4%，具体城市来看，926 新政后重点50 城中3 个城市均价上涨，其中金华、贵阳、深圳涨幅分别为1.16%、0.7%、0.38%；其他城市均下降，跌幅较大的城市包括东莞、长春，跌幅超过3%。一线城市中，北京、上海、深圳、广州房价涨幅分别为-1.9%、-1.6%、+0.4%、-1.4%，深圳房价上涨。

    　　新房成交环比下降，二手房成交环比持平

    　　根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积225 万平，环比-32.2%，较2023年周均成交下降14.6%，降幅较上周扩大40.6pct；2024W1-45 成交面积累计同比为-30.3%，降幅较上周收窄0.4pct。本周重点13 城二手房成交面积为254 万平，环比-0.3%，较2023 年周均成交量上涨59.3%，2024W1-45 累计同比为上涨16.4%，涨幅较上周增加0.3pct。

    　　本周政策要闻

    　　1）人大：全国人大常委会宣布增加6 万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，新增债务限额全部安排为专项债务限额，一次报批，分三年实施；连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000 亿元，用于化债，累计4 万亿元；2029 年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2 万亿元，仍按原合同偿还。三项化债政策协同发力，合计可化解地方隐性债务12 万亿元。

    　　2）郑州：征集范围包括郑州市内八区及登封市、巩义市、上街区、新密市、新郑市、荥阳市、中牟县已建成未出售的商品房、优质在建房源项目。单套建筑面积原则上控制在120m 以内，可适当放宽。收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限。

    　　3）广州&佛山：广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金已于11 月4日落地广州。两家银行将陆续向黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放首期　　2.5 亿元专项借款，用于收购存量商品房用作村民安置房。佛山将在近期获得购买安置房的专项借款11.9 亿元。

    　　本周观点

    　　从基本面来看，本周冰山活跃指数热度延续，其中新一线城市市场热度在11 月以来增长显著。我们认为，本轮周期修复节奏预计将会呈现出从“中心向四周”扩散的趋势，当前在一线购房热度高位延续的情形下，新一线城市11 月以来近2 周热度增长势头凸显，市场整体修复节奏保持良好，后续二线城市热度修复值得期待。此外，本周重点50 城中80%的城市呈现出房价修复趋势，冰山房价指数月滚动环比降幅收窄至926 新政以来最低值，房价降幅保持收窄趋势。根据Wind 数据，重点13 城二手房成交数据仍处年内高位，二手房市场成交热度有望持续传导至新房端。

    　　从政策端来看，本周人大常委会中涉及到地产的内容主要包括①专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则推动加快落地；②支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。我们认为地产税收政策调整可能会主要涉及非普调整、契税减免，以及可以额外调整的土地增值税和房企营业税，且在此前多次会议中对税收调整均有所提及，我们认为年内前两者放松的概率较大。税收减免对新房和二手房成交均是利好，非普调整对二手房交易成本减免力度更大。尽管本次人大会议没有提及化解地产风险的具体金额，但是住建部及财政部等部门在此前10 月会议中均明确地产政策力度可加强。我们认为解决地产行业问题具有必要性和确定性，地产政策释放仍有望延续。

    　　投资建议

    　　结合当前政策推进方向，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

    　　风险提示

    　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。

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