公募REITS三季报：“分化”特征突出

　　REITs整体收入同比下降5%，边际下滑7个百分点，主要受产业园、仓储物流板块拖累。剔除新券扰动后，全市场营业收入完成度96%，完成度高的板块是保障房、消费；可供分配金额完成度96%，仓储物流、交通收入完成度低于市场平均水平，但受应收应付款项变动的影响，可供分配金额完成度高。

    　　结构上，突出特点是“分化”。产权类内部，产业园、仓储物流收入同比增速分别环比下行21、13个百分点，保障房、消费相对稳健。产业园出租率普遍下行，仓储物流板块除租户稳定的嘉实京东REIT外，出租率都有所下行，仅从24Q3表现看，仓储物流的下行幅度更窄。经营权内部，能源同比增速提升了17个百分点，交通基本持平，环保下降9个百分点。板块内部个券分化大： 1）仓储物流，出于租户行业、资产地域分散度的差异，同比降幅呈现出“嘉实京东REIT＞中金普洛斯REIT＞红土创新盐田港REIT”的阶梯顺序。2）消费，华夏华润商业REIT一枝独秀，日均收入环比增速6%，而其余个券走平或小幅负增。3）能源，仅中信建投国家电投新能源收入同比上涨38%，其余个券都同比降幅都深于7%。4）环保，营业收入一涨一跌，富国首创水务REIT经营更稳健。

    　　近期板块涨跌主要体现供给的影响，投资者对业绩的定价在个券层面更明显。季报发布（10月25日）后至11月7日，中证REITs全收益下行0.21%，消费（1.70%）＞产业园（0.96%）＞交通（0.66%）＞保障房（0.62%）＞能源（0.60%）＞仓储物流（-1.81%）＞环保（-2.00%）。板块间的涨跌主要体现供给的影响。新上市的博时津开产园REIT设有业绩补偿条款，上涨1.89%带动产业园板块涨幅；仓储物流板块则受累于新券走势不佳，华泰紫金宝湾REIT上市后下跌7.66%，叠加整体业绩偏弱，板块跌幅较深。环保走弱则因业态相对接近的银华绍兴原水REIT将上市，打破了环保板块长期缺乏供给的局面。24Q3业绩在板块内部的分化大，个券的涨跌更突出地展现了业绩的影响，如：1）业绩明显优于板块的国泰君安东久REIT、华夏华润商业REIT分别上涨0.86%、3.33%；2）此前业绩稳健、本季业绩突发走弱的国泰君安临港REIT、华泰江苏交控REIT、中航首钢生物质REIT分别下跌2.54%、0.83%、4.52%；3）仓储物流旧券走势分化，嘉实京东REIT（0.15%）＞中金普洛斯REIT（-1.57%）＞红土创新盐田港（-4.26%）；4）收入增速高，但可供分配金额完成度偏低的个券，投资者对其收入向可供分配金额的转换能力有疑虑，中信建投国家电投新能源REIT的NAV折溢价率仅为9%，低于板块均值7个百分点。

    　　暂避供给集中的板块，关注设有保底条款的新券。季报所呈现的部分因素对REITs基本面的影响或在季度维度之上。一是产业园、仓储物流面临较大的竞争压力。二是部分交通基础设施的车流量有所恢复、但收入并未提升，或说明交通基础设施的竞争格局不佳，短期内难以期待收入端明显修复。三是北京垃圾分类取得一定成效，中航首钢生物质REIT的垃圾处理量减少后，收入中枢或有所下移。后续，配置型资金建议跟随供给配置。

    　　交易型资金，一是暂避供给集中的板块，如产业园、交通；二是关注设有保底条款的新券；三是对于一些估值长期低于板块均值、但本期业绩并未明显弱于板块整体的个券，可交易其估值向板块均值收敛，例如季报发布之后中金湖北科投光谷REIT就有2.28%的大幅度反弹。

    风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。

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