不动产与空间服务行业周评：上周一二手房销售环比回落

　　行业近况

    　　上周（11.4-11.10）中指65 城新房和Wind15 城二手房销售面积环比下降24%和2%，较10 月周均下降5%和增长31%，同比增长17%和46%。

    　　评论

    　　上周新房成交环比季节性下降约两成，二手房成交环比持平略降。受月初备案季节性回落影响，上周中指65 城新房销售面积环比降约两成，同比增幅略收窄至17%（上上周+22%）；同期Wind15 城二手房销售面积环比转降2%（上上周+5%），初现触顶态势，同比仍增逾四成。受交易量改善带动，10 月中金同质性二手房成交价格指数环比转增1.6%，同时挂牌量出现下降态势（10 月底130 城二手住宅挂牌套数较9 月末转降0.2%、上周沪深广合计挂牌量环比下降2.9%）；但考虑到前端成交增速边际趋缓，我们认为后续财政政策对居民收入预期的提振力度以及住房收储政策的落地节奏仍将对下一阶段量价表现产生重要影响。

    　　开发板块：逢低吸纳仍是合适策略。上周覆盖AH开发商股价+3.6%/+2.5%，跑输沪深300 指数1.9ppt和跑赢恒生国企指数0.9ppt。目前我们覆盖AH开发商股价较9 月下旬低点涨约四成、仓位已回到标配水平，短期内行情或面临一定震荡，整体而言我们认为逢低加仓仍是合适策略。选股层面，我们认为优先具备开发投资修复潜力，深耕核心城市且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A股招商蛇口，港股绿城中国、中国海外发展、华润置地；若后续政策力度超预期，可择机选择更高弹性标的，如A股万科A、金地集团、华发股份，港股龙湖集团、中国海外宏洋等。

    　　物管板块震荡上行，建议继续关注具性价比的稳健型标的。上周重点物企上涨2.8%，分别跑赢关联开发商和恒生国企指数0.7ppt 和1.2ppt，板块整体跟随港股市场在交易国内政策预期、海外大选及降息预期过程中震荡走强。物管板块自身基本面信号空窗期间，我们认为地产beta 或仍为板块边际走势主导因素，在10 月二手房量价有所回暖基础上，我们建议继续积极关注后续政策发力情况以及基本面改善持续性；同时，考虑到板块估值10 月以来已有所修复（稳健型物企交易于14 倍前向P/E，除华润万象为11 倍），我们建议着重关注业绩与估值弹性相对领先的结构性机会，推荐绿城服务、中海物业。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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