房地产行业简评报告：专项债收购闲置土地将提速 有效助力止跌回稳

　　核心观点

    　　在前期财政部明确允许地方政府使用专项债回收闲置土地的基础上，自然资源部进一步明确收购的操作细则，包括实施主体、收购范围、定价标准及程序等。闲置土地收购的推进将有效促进地产库存消化、市场的止跌回稳、房企资金面压力缓解。目前看除了存量商品房这一狭义口径的库存，闲置土地库存也构成了广义库存，对本来就已失衡的供求关系产生了重大影响。通过制定细则加速闲置土地处理回收，并规定在一定时期内不能进行出让，在供给侧进一步进行优化，有利于市场止跌回稳。相关房企资金流动性也将增强，有利于房企保交楼以及新增有效投资。

    　　事件：

    　　11 月11 日，自然资源部公开《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了地方政府专项债券收购闲置土地的操作细则，包括实施主体、收购范围、定价标准及程序等。

    　　简评

    　　细则指导下，闲置土地收购将加速推进。今年6 月自然资源部已计划通过地方政府专项债券，对回收土地用作保障性住房提供资金支持；10 月12 日财政部进一步明确允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。

    　　此次自然资源部发布专项债收购闲置土地的细则，将有效指导各地的收购工作，闲置土地收购将加速推进。

    　　细则对收购范围、定价标准等关键环节做出明确规定。自然资源部指出，收购的主体应为纳入名录管理的土地储备机构；专项债的收购范围优先为企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；收购的定价标准为土地市场评估价格与企业土地成本中的较低者；收购地块的后续用途，原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需要时供应面积不得超过当年收购面积的50%，用于民生领域和实体经济项目时不受以上限制。

    　　闲置土地收购的推进将有效促进地产库存消化、市场的止跌回稳、房企资金面压力缓解。目前看除了存量商品房这一狭义口径的库存，闲置土地库存也构成了广义库存，对本来就已失衡的供求关系产生了重大影响。通过制定细则加速闲置土地处理回收，并规定在一定时期内不能进行出让，在供给侧进一步进行优化，有利于市场止跌回稳。相关房企资金流动性也将增强，有利于房企保交楼以及新增有效投资。

    　　重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、招商积余、万业企业、张江高科，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W。同时建议关注部分地方城投及化债的相关地产公司，有望在本轮财政逆周期调节中受益，主要包括城投控股、渝开发、信达地产、云南城投、光大嘉宝等。

    　　风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转不及预期及房企减值超预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致项目结转不及预期，影响房地产公司营收及利润表现；3、房企减值超预期：市场销售压力加剧，早先拿地项目时价与现价存在差距，使得房企存量货值减值压力较大，导致房企业绩表现不及预期的风险。

    　　各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

    　　为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104 号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

    　　一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地要提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。

    　　二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024 年12 月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。

    　　三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

    　　四、市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。

    　　五、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。

    　　六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。

    　　运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。