房地产行业深度报告：穿越周期 七十年稳健前行-NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头

龙头物业十倍股，长期跑赢大盘

    　　东 京日经225指数从2000年9月底 15747.26点增长至2024年6月底39583.08点；不考虑股息因素，期间该指数年化收益率为3.96%。公司股价从2000年9月底620日元增长至2024年6月底1544日元（考虑公司进行股份分割，股价调整后为6176日元）；不考虑股息因素，期间公司股票年化收益率为10.16%，20年长期持有可获得10倍收益，收益跑赢大盘。排除特殊年份，公司市盈率水平常年在15X左右波动。

    　　NIHON HOUSING：日本后开发时代10倍股

    　　NIHON HOUSING是日本房地产管理业最大的独立第三方物业管理公司。公司服务范围分为4大类，即以社区住宅管理为核心，业务拓展至建筑物管理、房地产管理及修缮工程。经历六十多的年发展，公司已形成可观管理规模。截至2024年4月公司在管公寓户数已超过50万户。根据2024年5月发表的《公寓管理新闻》，公司公寓综合管理受托户数位于日本第一位。

    　　业务有进退，主营有聚焦

    　　我 们认为，在行业总量下行过程中，不同类型企业要需要做好业务进退选择。我们并不认为“一刀切”退出开发就完全正确，但不同公司资源禀赋不一样，中小公司更多要考虑自身在成本、资源、品牌和市占率上的潜在空间。如果并不具备以上条件，坚定转型是中小公司中长期重要方向。

    风险提示

    　　1）我国与日本的政治环境、居民习惯不同，修缮工程业务未必能有类似的发展趋势；2）当前外部局势变化迅速，毫无出海经验的物管公司应慎重开展海外业务；3）全文部分原始资料为日文。软件翻译中或存在专业术语不当之处。

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