房地产行业数据点评：新房成交量高位回落 二手房成交延续火热

　　核心要点：

    　　新房成交量高位回落，二手房成交延续火热

    　　根据Wind 数据，上周（11.4-11.10）30 大中城市新房成交面积为238 万平（同比-7.9%、环比-28.3%）。分城市看，一线城市成交71 万平（同比+36%、环比-34%），二线城市成交123 万平（同比-23%、环比-27%），三线城市成交44 万平（同比-4%、环比-21%）。

    　　11 月第一周新房成交面积高位回落，其中有月末集中备案导致高基数影响，但整体仍处于今年以来的较高水平。从上周销售面积绝对值看，一线城市成交与2021 年同期基本持平，二线城市与2022 年同期持平，三线城市低于2022 年同期。二手房方面，上周我们统计的13 个城市二手房成交面积为218 万平（同比+40%、环比+0.8%），同比增幅继续扩大，成交面积绝对值处于近五年高位。二手房成交量保持高位有利于消化库存、稳定房价。

    　　上海、深圳二手房成交量保持在高位，北京回落幅度较大（1）上海：二手房成交量维持在今年高位。根据Wind 数据，上周（11.4-11.10）上海二手房日均成交量为888 套（同比+69%、环比+5.2%），环比继续增长，与今年6 月的高位基本持平。

    　　从新房成交看，上周（11.4-11.10）上海商品住宅日均成交达324 套（同比+31.1%、环比-47.1%），新房成交环比大幅回落，主要因上月末高基数影响。

    　　累计来看，11 月（截至11.10）二手房成交量同比+86%，新房成交同比+60%。

    　　（2）广州：新房成交环比回落，二手房成交保持高位。根据Wind 数据，上周（11.4-11.10）广州新房日均成交套数为185 套（同比+6.5%、环比-49.2%），在高基数影响下环比回落较为明显。累计来看，11 月初至今新房成交同比增长46%。

    　　二手房方面，上周（11.4-11.10）全市成交2678 套（环比-2.9%），但仍处于今年较高水平，并且高于今年6 月高点。

    　　（3）深圳：新房和二手房成交延续火热。上周（11.4-11.10）深圳二手住宅日均成交套数为269 套（同比+179%、环比+1.2%），环比增幅小幅回落，但同比增幅继续扩大，成交量处于今年高位。

    　　新房成交量持续增长，上周日均成交285 套（同比+154%、环比+8%），回升至10 月末的高点。累计来看，11 月初至今二手房成交同比+121%，新房成交同比+137%。

    　　（4）北京：新房和二手房成交小幅回落。根据Wind 数据，上周（11.4-11.10）北京二手住宅日均成交套数为603 套（同比+42%、环比-17%），是一线城市中回落幅度最大的城市。

    　　新房方面，上周日均成交163 套（同比-5.4%、环比-11%），继续保持在今年以来的成交量中枢以上。累计来看，11 月初至今二手房成交同比+23%，新房同比-11%。

    　　投资建议

    　　11 月以来二手房成交量继续维持在较高水平，预计挂牌量将逐步下降，进而稳定成交价。我们认为，房地产行业的政策面持续向好，并且仍有加码空间，基本面拐点也将显现，板块估值在中长期具备修复空间。建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易持续活跃的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    　　风险提示

    　　去库存政策落效果不及预期；收购存量房和存量土地政策进展缓慢；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。

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