房地产行业周报(2024年45周)：推出12万亿化债“组合拳” 新房成交环比下降

　　板块行情：第45 周（11 月4 日-11 月8 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.8%，在31 个一级行业板块中排名第11。

    　　政策要闻：中央层面：1）全国人大常委会办公厅新闻发布会：12 万亿化债举措审议通过，一方面增加6 万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务；另一方面，从新增地方政府专项债券中安排4 万亿元用于化债；以及2029 年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2 万亿元。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。地方层面：1）桂林：调整住房公积金贷款额度计算公式，申请首套住房公积金个人住房贷款的借款人，自申请贷款时往前追溯一年内其租赁住房提取的住房公积金，可纳入住房公积金个人账户余额关联计算贷款额度。2）西昌：家庭成员名下无成套住房均认定为首套房，扩大购房补贴对象范围，补贴最高不超过4 万元。3）福州：从加大白名单贷款投放力度、下调存量房贷利率和对最低首付比例等8 个方面，出台42 条措施，活跃房地产市场。4）中山：拟全面放开购房入户政策，持有中山自有合法产权住房，或无自有合法产权住房但在中山参保且连续居住半年以上，可申请落户中山。配偶、子女、父母可随迁。5）洛阳：单职工缴存家庭的住房公积金贷款限额提升至70 万元，双职工家庭提高至85 万元，购买二手住房最长贷款期限延长至30 年。6）郑州：征集收购存量商品房用作保障房，单套建筑面积原则上120 平以内。

    　　公司动态：1）越秀地产：2024 年前10 个月累计合同销售金额约910.03 亿元，同比下降24.8%，累计合同销售面积约309.8 万平方米，同比下降16.8%。2）华发股份：持续聚焦长三角、粤港澳大湾区等有发展潜力的区域，积极创新“直购+帮卖+补贴”的以旧换新模式。3）万科：为控股子公司北京绿城银石置业贷款22.8 亿元提供担保，本次担保后，万科对外担保总额将增至1217.28 亿元，占2023 年末净资产的48.54%。4）中国金茂：向中化雄安二期总部提供管理服务，预计总额超过5463 万元。5）龙湖集团：截至2024 年10 月末，龙湖集团的经营性收入约为220.9 亿元，其中运营收入约111.8 亿元，服务收入约109.1 亿元。

    　　销售端：新房成交同比增加9%，二手房成交同比上升44%。1）本周20 城商品房成交面积249.3 万方，商品房日平均成交面积35.6 万方，环比下降29%，同比增加9%。2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积9640 万方，累计同比下降25%。3）第45 周10 城二手房成交面积208.1 万方，日平均成交面积29.7 万方，环比增加0%，同比上升44%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积6347 万方，同比增速上升1%。

    　　投资策略：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注后续政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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