房地产行业点评研究：税收优惠落地 促楼市成交、缓房企压力

　　行业事件

    　　11 月13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，涉及契税、增值税、土增税等方面。

    　　下调契税税率，购房成本进一步降低

    　　财政部等三部门发布契税新政：对于家庭购买的唯一住房，面积在140 平方米及以下的，契税税率为1%，面积在140 平方米以上的，契税税率为1.5%。对于家庭购买的第二套住房，面积在140 平方米及以下的，契税税率为1%，面积在140 平方米以上的，契税税率为2%。我们认为本次政策调整，一方面将1%税率面积标准从90 平方米提升至140 平方米，另一方面降低了二套房的税率，同时降低了刚需和改善性住房的购房成本，需求端有望得到改善。

    　　统一住房增值税，改善性需求有望得到释放

    　　根据公告，一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的二手房增值税政策：个人出售持有住房满2 年即可免征增值税。9 月底上海、深圳调整个人住房增值税免征年限，由5 年调整为2 年，本次政策进一步减少取消普宅标准后相关的增值税。我们预计二手房市场活跃度有望提升，改善性需求有望得到释放。

    　　降低土增税预征率下限，缓解现金压力

    　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。在取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，免征项目范围扩大，能改善房企利润率水平，尤其是以前非普住宅项目占比高的房企。土地增值税预征率下限降低0.5 个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%，预征率的下调能降低房企在项目前期的现金支出，缓解当前流动性压力。

    　　投资建议

    　　契税和增值税的优惠对楼市成交活跃度的提升有积极作用，促进房地产市场止跌企稳；土地增值税的调整能缓解房企现金压力，同时有利于房企利润率水平提升。

    　　建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。

    　　风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。

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