财政动态观察系列(五)：房地产 税收新政影响几何？

事件：央视新闻11 月13 日消息，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

    今天住房税收新政的公布兑现了年内财政接力地产的期待，我们认为有两点信号值得关注：一是从上周五的部长“预告”到今年的落实仅过去了5 天，财政依旧重视地产，尤其是与居民购房成本、需求息息相关的房地产税收；二是从内容上来看，征税面积标准的上调、普宅标准的取消均指向一线城市——这可能是本轮地产调控的最主要抓手。

    房地产涉及的税费种类多、规模大，本次新政的细节可能不那么直观，我们尝试从四个问题出发，理清本轮地产税费调整的政策脉络与影响。

    Q：购房涉及哪些税费？

    居民购房仅涉及部分税种，其税负因交易性质和所在城市而异。购买新房时居民需缴纳的税费主要为契税，而二手房交易在契税的基础上，买卖双方通常还需分担增值税、个人所得税，部分城市还需要缴纳房产税（如上海）。对于同一市场价值的房产，二手交易涉及的税费可能在新购房税费的两倍以上。

    一线城市以往税率更高，免征条件更严格，也是这次政策调整重点。一是新政前北上广深非首套购房的契税为3%，高于全国标准的2%；二是涉及非普通住宅时，持有一定期限以上的住宅交易增值税、个人所得税无法像其他城市一样享受减免。这次新政将契税征收区分标准从90 平米上调至140 平米，且取消普通住宅标准，因此一线城市的二套房契税、住房交易增值税、个人所得税税率均降至全国统一标准。

    企业在开发地产、购买土地进行商业活动时主要需缴纳土地增值税、房产税、城镇土地使用税以及耕地占用税四种。以上税费虽然无关居民交易，但也可被视为住房价值成本中的一部分。这次新政取消普通住宅标准也部分降低了一线城市房企的拿地成本。

    Q：历次房地产税收政策如何调整？

    自1998 年以来，三次重要的地产政策宽松中，税收调整从未缺席，且在节奏上往往扮演“压轴”的角色，政策内容上，契税和增值税（营业税）是历次调整的重点，具体来看：

    第一轮（1998-2003）：为扭转低通胀，刺激国内需求，央行连续降息并放宽房贷金融条件。1999 年住房税收政策大幅调整：个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税，并在持有一年后销售时免征营业税。政策鼓励下住房消费迅速升温，2003 年国务院发文明确“房地产已经成为国民经济的支柱产业”。

    第二轮（2008）：次贷危机发酵，国内经济增长承压，房地产再次成为稳经济的 抓手，央行连续降息，住房税收政策松绑紧随其后：2008 年10 月，居民首次购买90 平米以下普通住房的契税税率下调至1%。仅一月后，国常会提出十条扩内需的“4 万亿”计划。

    第三轮（2015-2016）：地产降温拖累经济，2015 年楼市加码放松，棚改货币化安置落地，2016 年2 月购房税收减免扩大范围：90 平米以上首套房、二套房契税税率分别减至1.5%、2%，且住房对外销售的营业税改为增值税（从性质上减少了税费），免征年限也由5 年缩短至2 年。

    Q：本轮房地产税收调整的政策脉络？

    我们可从近期地方政策与部委表态中见微知著：一是购房契税，部分二线城市已将购房契税优惠作为地方放松一揽子政策中的“必选项”，由于地方政府自行调整税率可能受限，契税优惠主要以现金、消费券补贴返利为主；二是取消普宅标准限定，从今年7 月三中全会《决定》中首次提出“允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准”，到9 月末北京、上海先后响应“适时、及时取消”，再到10 月财政部部长助理表态的“抓紧研究”，不难看出政策落地的紧迫性。

    新政落地为何较快？财政部可自行调整并公告。11 月8 月人大发布会上财政部部长表示相关税收政策“已按程序报批”，参考2023 年8 月的证券印花税调整，财政部可直接发文落实政策。

    Q：税费优化：多大空间？有何影响？

    契税优惠涉及的年规模或可达千亿级。整体来看，2023 年公共财政中契税收入5910 亿元，为土地和房地产相关税收中占比最多的分项，其中契税税率较高的四个一线城市2023 年契税总收入817 亿元。

    减税可为居民实实在在节省购房成本，特别是对于一线城市的改善型需求。据我们统计，取消普宅标准后，则一线城市持有2 年以上、5 年以上住房可分别免征增值税、个人所得税，以上海为例，一套1000 万价值的二手房交易可能减免约70 万元税费，接近购房所有税费及成本的3/4，同时相当于2023 年上海居民人均消费支出的13 倍。

    风险提示：未来政策不及预期；国内经济形势变化超预期；政策统计不完全，测算可能存在偏误。

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