房地产行业简评报告：相关税收支持政策落地 促进止跌回稳言出必行

　　核心观点

    　　财政部部长蓝佛安在8 日新闻发布会上明确表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。本次税收政策的调整，即是对该措辞的落地体现。通过住房交易契税、增值税的调降，有效降低交易成本，激发改善型购房需求，提高楼市尤其是一线城市楼市活跃度。土地增值税的调整是首次从房企端进行税收减负，可切实缓解房企现金流压力。自926 政治局会议中提出促进房地产市场止跌回稳，包括一线城市限购放松、存量商品房收储、专项债收储闲置土地、推出棚改货币化、税收政策调整等在内的系列政策不断出台，为楼市景气提升持续助力。我们重申看好地产板块表现。

    　　事件：

    　　11 月13 日，财政部、税务总局、住建部发布公告，对住房交易契税、有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策做出调整。

    　　简评

    　　支持房地产的相关税收政策对契税、增值税及土增税做了调整，未对个人所得税进行调整。财政部部长蓝佛安在8 日新闻发布会上明确表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。本次税收政策的调整，即是对该措辞的落地体现。根据文件，对与房地产销售交易过程中的契税、增值税及土增税做了调整，未对个人所得税等其他税收进行调整。

    　　契税调降有效降低交易成本，释放改善型需求。此前一线城市住房交易契税对于小于等于90 ㎡的首套房按1%征收，大于90 ㎡的按1.5%征收，二套房统一按3%征收，非一线城市小于等于90㎡的首套、二套房统一按1%征收，大于90 ㎡的首套、二套房分别按1.5%、2%征收。本次政策调整后，全国所有城市对于小于等于140 ㎡的首套、二套住房契税统一按1%征收，大于140 ㎡的首套、二套住房分别按照1.5%、2%征收。契税调降切实减轻购房人负担，有助于释放改善型需求，尤其一线城市购买90- 140㎡住宅的最为受益。

    　　一线城市取消普通非普通标准后，增值税将与全国并轨，满二免征的政策将大幅提高一线城市楼市活跃度。此前一线城市对于将购买2 年以内住房出售的，按照全额5%增收增值税，购买2 年及以上出售的，普通住宅免征增值税，非普通住宅按照差额5%征收。本次政策调整后，对于一线城市取消普通和非普通住宅标准的，出售购买2 年及以上房产的全部免征增值税。本次政策调整，有助于减轻一线城市改善型住房卖房者的税负压力，进一步打通置换链条，提高楼市活跃度。

    　　土地增值税政策的调整，首次从房企端进行税收减负，切实缓解房企现金流压力。政策规定房企建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。各地方政府自行规定土地增值税标准，但各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5 个百分点，即东部、中部和东北、西部分别降低至1.5%、1%、0.5%。本次土地增值税调整，有助于切实缓解房企的现金流压力，房企可集中资金用于保交楼或偿还借款。

    　　政策组合拳持续出台，有助于市场止跌回稳。9 月26 日政治局会议后，包括一线城市放松限购在内的系列政策推出，10 月楼市活跃度显著提高。根据我们的统计，10 月重点40 城新房成交1158 万方，环比提高40.5%，同比提高5.0%，重点13 城二手房成交724 万方，环比提升26.2%，同比提升23.8%，其中高能级城市表现更为突出。本次税收政策调整，将进一步释放楼市尤其是一线楼市需求，助推房地产市场止跌回稳。

    　　我们重申看好地产板块表现。重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、招商积余、万业企业、张江高科，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W。同时建议关注部分地方城投及化债的相关地产公司，有望在本轮财政逆周期调节中受益，主要包括城投控股、渝开发、信达地产、云南城投、光大嘉宝等。

    　　风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转不及预期及房企减值超预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致项目结转不及预期，影响房地产公司营收及利润表现；3、房企减值超预期：市场销售压力加剧，早先拿地项目时价与现价存在差距，使得房企存量货值减值压力较大，导致房企业绩表现不及预期的风险。

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