房地产税收政策调整点评：三项税收政策优化 惠及居民和企业 促进购房置换链条

事件

    11 月13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。1）关于契税，对个人购买家庭唯一住房，面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。2）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，对该城市个人将购买2 年以上（含2 年）的住房对外销售的，免征增值税。

    点评

    三项房地产税收政策同时优化，覆盖一二手房、居民端及企业端均明显受益。11 月13日，财政部等三部委明确多项房地产税收优惠政策，包括契税、增值税和土地增值税，利好新房和二手房、居民端和企业端。1）契税：新政前，购买≤90 平按首套1%/二套1%（其中一线城市首套1%/二套3%），购买>90 平按首套1.5%/二套2%（其中一线城市首套1.5%/二套3%）；新政后，购买≤140 平按首套1%/二套1%（包括一线城市），购买>140 平按首套1.5%/二套2%（包括一线城市）。本次契税优惠政策将利好于改善型住宅需求，主要体现在契税税率变化界限由90 平提升至140 平，并且改善户型和二套的税率也相应下调，同时一线城市二套不再执行高税率，与全国其他城市一致，因而尤其利好一线城市的二套改善需求。2）增值税：对于取消普宅和非普宅标准的城市，满2 年出售免征增值税；此前若为非普宅满2 年出售仍需按差额5%征收增值税，后续若一线普宅标准取消后所有住房满2 年均可免征。3）土增税：取消普宅和非普宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续免征土增税；此外将各地区土增税预征率下限统一降低0.5pct；东部地区由2%降至1.5％，中部和东北地区由1.5%降至1％，西部地区由1%降至0.5％。本次契税、增值税、土增税三大税种同时放松政策，切实减轻居民购房负担，降低交易成本，政策覆盖一二手房，促进购房置换链条，尤其对改善性需求提振更为明显，推动房地产止跌回稳；此外土增税税率下降也有利于减轻企业财务压力。

    修复居民资产负债表+强调止跌回稳，当前政策思路延续、并仍处加速落地期。当前政策依然在9 月底以来政策放松思路下、并仍在加速落地期。本轮政策有效性更强的原因在于政策开始聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求。924 国新办指出存量房贷利率下降，二套首付下调，收储加码；926 政治局首提要房地产止跌回稳；929 国常会研究部署一揽子增量政策；1012 财政部运用专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持止跌回稳；1012 何副总理指出房地产市场是当前宏观经济的一个风向标；1017 住建部指出重启城改货币化安置100 万套；1108 财政部化债，地产相关税收、专项债收储正积极制定细则；1113 财政部等三部委明确多项房地产税收优惠政策，包括契税、增值税和土地增值税。从9 月底以来的政策路径已经很清晰，预计后续房地产也将遵循着房地产“止跌回稳”的底线要求进一步推动支持政策落地。

    投资分析意见：三项税收政策优化，惠及居民和企业，促进购房置换链条，维持“看好”评级。9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。

    风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。

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