10月房地产债券月报：政策继续发力 销售同比转正

　　销售跟踪：10 月新房销售环比改善明显。根据中指研究院数据，2024 年10 月重点跟踪的70 个城市有62 个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别增长41%和52%，同比分别增长11%和4%，1-10 月累计同比跌幅收窄至27%和28%，10 月销售表现较好，结束连续16 个月同比下跌，年内单月同比增速首次转正。分城市能级看，一线城市销售面积环比增长76%、同比增长34%；二线城市销售面积环比增长36%、同比增长3%，三线及以下城市销售面积环比增长34%、同比增长22%，一线城市表现更优。根据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示1，10 月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9 月份同比扩大12.5 个百分点，自2023 年6 月份以来连续下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7 个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自2024 年2 月份连续8 个月下降后首次实现增长。从周度数据来看，9月末地产新政以来30 大中城市商品房成交面积出现上升，10 月最后一周及11 月第一周成交数据同比转增，9 月最后一周至今累计同比增速-0.65%，相比新政前跌幅明显收窄。

    　　房企销售：我们重点跟踪的房企有46 家披露了10 月销售数据，销售额环比平均增长58%，同比平均下跌3%，其中20 家房企销售额同比实现增长，具体来看，中海地产、华润置地和招商蛇口同比分别增长20%、12%和6%，滨江集团同比增长8%，万科、龙湖集团、金地集团和新城控股同比分别下跌33%、41%、49%和57%，国企表现好于非国企。

    　　土地市场：2024 年10 月300 城推地建筑面积4210 万平米，环比增长8%、同比下跌39%，成交建筑面积3728 万平米，环比增长28%、同比下跌22%，10 月土地流拍率5%、成交溢价率2%；10 月土地成交金额2098 亿元，环比增长21%、同比下跌31%。累计1-10 月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交金额同比分别下跌37%、29%、39%，相比1-9 月成交面积和成交金额累计跌幅有所收窄；分城市级别看，累计1-10 月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下跌43%、44%、28%。

    　　融资跟踪：10 月房地产境内债券融资改善，发行量和净增量分别为226 亿元和80 亿元，其中国企净增88 亿元、非国企-8 亿元，无非国企新发。美元债无新发，净增量为-6 亿美元。到期方面，2024 年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期4963 亿元、信托到期量合计743 亿元、美元债到期回售合计347 亿美元，同比都有所回落。个券层面，金地集团11 月和12 月分别有15 亿元境内债到期，龙湖12 月有10 亿元境内债面临回售。

    　　二级市场走势：境内债利差走扩，美元债指数小幅上涨。

    　　10 月受信用债市场调整影响，境内债行业利差整体走扩，AAA、AA+、AA 隐含评级超额利差均值分别走扩4bp、14bp 和11bp。10 月房地产政策继续发力，市场情绪尚可，不过美债利率上行影响投资级表现，美元债指数当月回报率0.73%，高收益表现好于投资级，回报率分别为1.28%和-0.42%。具体来看，万科美元债曲线小幅下跌0.25-1美元至63-90 美元；龙湖集团美元债曲线上涨2.5-4.1 美元至72-86 美元区间；新城美元债涨幅明显，上涨3-6.6 美元不等，1Y 以上落在80 美元左右；央国企地产涨跌互现，中国海外发展美元债大多下跌1.25-3.3 美元不等，华润置地下跌0.4-2.2 美元不等，中国金茂上涨0-3 美元不等。

    　　行业投资建议

    　　10 月以来房地产政策持续发力，10 月12 日财政部表示2“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，10 月17 日住建部表示3““打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳，概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加…四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低就是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购　　住房的税费负担；两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿元。”11 月8 日财政部表示4“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。”，11 月12 日自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》5出台相关细则，11 月13 日财政部、税务总局和住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》6，降低契税、增值税。在一系列政策推动下，市场预期有所改善，10 月销售表现较好，新房销售同比增速年内首次转正，我们认为房地产市场有望在一系列政策的推动下逐步筑底企稳。受到债券市场调整影响，10 月国企地产债利差有所走扩，特别是优质央国企利差也有一定幅度上行，11 月有所下行，目前大多主体收益率水平还未回落至地产新政前水平，我们认为优质央国企依然存在较好的配置价值，不过考虑到11-12 月债券市场或仍存在一定波动，我们建议以中短久期为主。

    　　风险

    　　房 地产政策效果不及预期、市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。

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