财税政策助力地产止跌回稳：如何看待本次地产交易税调整？

　　核心观点

    　　11 月13 日财政部、国家税务总局、住房与城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称公告），明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，对除所得税外房地产交易环节的多个税种进行征收条件和税率的全面放松。本次政策调整是对10 月17 日住建部新闻发布会传达政策的落实。

    　　我们认为，此次税收调整对于一线城市房产交易环节的税负将明显降低，新政将对一线城市去库存，特别是改善型产品的去化带来积极影响。其中：一线城市对契税减免感知度较为明显；增值税政策主要惠及一线城市非普通住宅的购房者；土地增值税预征率下调助力缓解房企现金流压力。

    　　预计未来财政有望“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳”。除当前已落地的财税政策外，还包括：一是专项债助力闲置存量土地回收。二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。

    　　我国房地产交易过程中相关的税种类目较多

    　　一是土地增值税是指对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的税种，当前对个人暂时免于征收。

    　　二是契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。在房屋交易过程中主要由买方缴纳，非普通住宅的征收标准明显高于普通住宅。

    　　三是房屋增值税（名称为“不动产增值税”）是指在房产交易过程中，对房产增值部分征收的一种税费，主要由卖方缴纳。当前除北上广深这4 个一线城市外全面免征，一线城市仅对个人销售的非普通住宅征收增值税。

    　　四是房地产个人所得税是指在房产交易过程中，卖方因财产转让所得而需要缴纳的一种税。当前普通住宅可在“满五唯一”的情况下免征。

    　　一线城市对契税减免感知度较为明显

    　　《公告》明确北京、上海、广州、深圳4 个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，也就是契税缴纳上一线城市将不再区别对待，优惠力度较大。另一方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90 平方米提高到140平方米。根据《公告》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140 平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套住房，面积为140 平方米及以下的，也减按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

    　　基于上述规定，新政实施后在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140 平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。假设购买一套北京100 平方米总价500 万元的二套住房，过去的契税要3%，需15 万元，新政策后将按照1%收取，则是5 万元，可以减少支出契税10 万元。

    　　增值税政策主要惠及一线城市非普通住宅的购房者对于二手房交易而言，增值税的影响主要在于是否取消普通住宅和非普通住宅。

    　　目前一线城市普通住宅转手满两年即可免征增值税，而非普通住宅则不享受减免优惠，两年内全额征收、满两年后在提供发票的情况下可选择差额征收。

    　　根据《公告》，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2 年以上（含2 年）住房一律免征增值税。原有针对北京、上海、广州、深圳4 座城市个人销售已购买2 年以上（含2 年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。我们认为，新政将主要惠及过去从严调控的四个一线城市的非普通住宅购房人，降低二手房交易成本，有望促进市场活跃度的提升。

    　　土地增值税预征率下调助力缓解房企现金流压力土地增值税方面，《公告》明确将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5 个百分点。与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。此次新政将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5 个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，特别是结合当地房地产项目实际税负水平等情况，在科学测算的基础上，确定各类型房地产的具体预征率。此外，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

    　　我们认为，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，预征率下限调整以便给各地科学调整预征率预留空间，可一定程度缓解房地产企业财务困难，促进房地产市场平稳健康发展。

    　　预计未来财政有望“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳”预计未来财政有望“三管齐下”助力地产市场“止跌回稳”。除了本次落地的财税政策以外，还包括：

    　　一是专项债助力闲置存量土地回收。土储自2017 年后重返专项债也意味着中央当前对于土地闲置问题高度重视。对于房企而言，土地库存的回收将有效盘活其存量资产的流动性。当前百强房企的总土储去化周期处于历史高位达到4.89年。

    　　二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。我们认为未来财政支持收储的核心目的在于提供“便宜”资金用于收储。在以地方为主导的收储模式下，当前一手房收储的核心难点在于资金成本与租金收益率的匹配问题，而非融资来源。经我们测算，中性假设下专项债支持收储可达4000 亿元左右（保障性安居工程还可提供约708 亿资金支持）。但我们认为专项债大规模用于收储的概率较低，原因在于当前央行已经创设了保障性住房再贷款工具给于融资支持，且当前尚有较多空余额度，额外融资支持的必要性暂时较低。未来项目收益的再平衡也可能通过央行再贷款工具利率的下调实现。

    　　风险提示

    　　1、地产市场下行压力超预期

    　　2、地产政策落地速度不及预期

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