房地产行业事件点评：三项税收政策调整落地 提高市场交易活跃度

　　事件：11 月13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，同时税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》。

    　　核心要点：

    　　契税征收划分标准提升至140 平，优惠税率范围扩大新政前契税税率以90 平为标准，即90 平以下的首套/二套房均能享受1%的优惠税率（一线城市二套为3%），90 平以上的首套/二套房税率分别为1.5%/2%（一线城市首套1.5%、二套3%）。本次新政将享受1%税率优惠的面积标准由90 平提高到140 平，并明确北京、上海、广州、深圳4 个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。即在全国范围内，140 平以下的首套/二套房统一按1%的税率缴纳契税，140 平以上的首套/二套房税率分别为1.5%/2%。从居民端来看，契税存在于新房和二手房交易环节，本次调整有利于降低改善型住房的交易成本，尤其是对一线城市的二套改善型住房影响最大，进一步打通一二手房置换链条。

    　　调整与取消普宅和非普宅相关的增值税、土增税政策10 月12 日的财政部发布会提出“研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”，时隔一个月两项政策正式落地。

    　　（1）土增税：一方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。不过原标准下的非普宅是否适用该政策仍未明确，若能适用，房企将显著受益。另一方面，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5 个百分点，调整后东部地区为1.5%、中部和东北地区为1%、西部地区为0.5%，有利于减小房企的资金压力。（2）增值税：取消普宅和非普宅标准的一线城市，满2 年即可免征增值税，而此前非普宅即便满2年也需要按差额的5%征收。从影响来看，增值税在二手房交易成本中占比较高，本次调整降低了以大户型为主的改善群体的交易成本，有利于提高二手房市场交易活跃度。

    　　投资建议

    　　9.26 政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，行业迎来重要政策拐点，供需两端的政策空间被进一步打开。四大一线城大幅松绑限购、限贷等需求端政策，降低居民购房门槛、购房成本，有利于稳定市场信心，推动需求企稳复苏，而且未来仍有继续放松空间。本次三项税收政策调整有利于降低居民端交易成本，并减小房企资金压力，进一步刺激置换需求释放，稳定一二手房成交量价。我们认为，房地产板块的政策面持续向好，基本面拐点将逐步显现，板块估值在中长期具备修复空间，建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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