固收点评报告：北上深二手房价环比上涨

　　本周关注：10月一 线城市二手住宅销售价格环比上涨 0.4%，连跌 12个月以来首次转涨根据统计局数据，一线城市二手住宅销售价格环比由9 月的下跌1.2%转为10 月的上涨0.4%，自2023 年10 月连跌12 个月以来首次转涨。分城市来看，一线城市中，北京、上海和深圳10 月二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下跌0.4%。

    　　二线城市、三线城市10 月二手房价环比继续下跌，分别下跌0.4%、下跌0.6%，自2023 年5 月以来已经连续18 个月环比下跌。

    　　11 月第二周，50 城新房周成交环比增长8%，相当于年内高点的67%11 月第二周（11 月8-14 日），50 城新房成交面积360 万方，环比增长8%。为观察政策效果，进一步与10月、9 月“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11 月第二周成交面积约相当于10 月周成交均值的94%，相当于9 月周成交均值的163%，显示出政策提振效果仍然显著。

    　　回顾这一轮地产成交恢复情况，从9 月底开始，主要是受到“924”政策、9 月底一线城市调整住房限购等影响。在政策提振之下，季末地产成交冲量，9 月最后一周成交规模相当于年内周成交高点（6 月底）的81%。

    　　进入10 月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，均处于年内偏高水平。10 月最后一周新房成交再次冲量，规模457 万方，相当于年内高点的91%。（11 月第一周呢？）第二周成交360 万方，相当于年内高点的67%，是“924 政策”前一周的194%，是“517 政策”前一周的106%，仍然处于年内偏高水平。

    　　注：“517 政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

    　　相比往年同期，今年11 月8-14 日新房成交环比增长8%，表现强于2015-2023 年同期环比均值（+4%）。

    　　成交体量方面，当周较去年同期增长8%，但较2015-2022 年同期均值下滑36%。

    　　累计来看，11 月1-14 日新房成交同比增长4%，表现好于10 月（-10%），也好于9 月（-30%）。今年年初至11 月14 日新房成交同比下滑28%，累计降幅较10 月底收窄1 个百分点，较9 月底收窄2 个百分点。其中，一线城市新房成交11 月1-14 日同比增长16%，年初至11 月14 日同比下滑18%，表现均强于50 城整体。

    　　同样以“517”政策前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据。9 月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房成交标准化比值持续在100%-146%之间震动。11 月第二周新房（11 月8-14 日）标准化比值为108%，与2015-2023 年同期均值相比，高出历史同期均值16 个百分点（前一周为15 个百分点），可被视为政策的提振效应。

    　　对比两轮政策效果，“924 政策”对新房销售的提振效果更明显。9 月最后一周至今，已有近六周的新房销售标准化比值较历史同期均值高（除国庆节后第一周低之外），平均高出20 个百分点，而 “517”政策出台后六周中，仅有一周比历史同期均值高，高出7 个百分点。

    　　观察京沪深新房成交，11 月第二周深圳表现最好，周成交创年内新高，上海、北京相对平淡，周成交约为年内高点的45-47%。

    　　具体来看，11 月8-14 日深圳新房成交21 万方，环比增长12%，创年内周成交新高，是年内次成交高点（10 月最后一周）的104%，是“924 政策”前一周的417%。北京新房成交20 万方，环比下滑2%，是年内高点（7 月初）的47%，是“924 政策”前一周的132%。上海新房成交28 万方，环比下滑6%，是年内成交高点（10 月最后一周）的45%，是“924 政策”前一周的134%。

    　　11 月第二周，15 城二手房周成交环比下滑5%，体量相当于年内高点的92%

    　　11 月第二周（11 月8-14 日），15 城二手房成交环比下滑5%，环比表现略弱于2015-2023 年同期环比均值（-1%）。但成交体量表现强于历史同期，11 月8-14 日二手房成交229 万方，较2015-2023 年同期均值增长47%，较2023 年同期增长22%，成交仍处于高位。

    　　回顾这一轮二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。从9 月底（“924”政策当周）开始恢复，国庆节后第二周成交先突破前期高点（6 月底），10 月最后一周再次创年内新高，11 月第一周、第二周成交小幅回落，但回落后成交体量仍然较高，成交体量相当于年内高点（10 月最后一周）的92%，是“924 政策”前一周的127%，是“517 政策”前一周的103%。

    　　累计来看，11 月1-14 日二手房成交同比增长24%，表现好于10 月（11%），也好于9 月（-3%）。今年年初至11 月14 日二手房成交同比下滑0.3%，累计降幅较10 月底收窄0.8 个百分点，较9 月底收窄2.5 个百分点。

    　　其中，一线城市（仅有京沪深有可比数据）二手房成交11 月1-14 日同比增长69%。

    　　以“517 政策”前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9 月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动。11 月第二周成交标准化比值达到118%，与2015-2023 年同期均值相比，高出历史均值24 个百分点（持平于前一周），二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。

    　　与新房类似，对比两轮政策效果。9 月最后一周至今，六周的二手房销售标准化比值较历史同期均值高（除节后第一周低之外），平均高出35 个百分点。而“517”政策后六周，平均高出约15 个百分点。

    　　观察京沪深成交，11 月第二周三地周成交环比均增长，均成交体量处于年内高位，对比下来，上海、深圳表现更好，周成交均相当于年内高点的96%-97%，北京相对偏弱，周成交均相当于年内高点的75%，具体来看，11 月8-14 日上海二手房成交52 万方，环比增长14%，是年内高点（10 月最后一周）的97%，是“924 政策”前一周的139%。深圳11 月8-14 日二手房成交19 万方，环比增长1%，是年内高点（10 月11-17 日）的96%，是“924 政策”前一周的275%。北京二手房成交39 万方，环比增长5%，是年内成交高点（10 月最后一周）的75%，是“924 政策”前一周的191%。

    　　风险提示

    　　地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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