地产行业周报：新政接连落地 房价降幅收窄

　　投资要点

    　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为11 月11日-11 月17 日。

    　　本周冰山活跃指数环比上涨

    　　本周重点50 城冰山活跃指数为18.3，环比上涨0.3 个点，较926 新政当周15.4上涨2.9 个点，指数近2 月保持高位波动。本周23 个城市看房活跃度上升，北京、佛山、福州等9 个城市涨幅均在2-3 个点，其他城市涨幅均在1 个点。一线城市中四个城市热度全部上升，北京上涨3 个点，其他城市均上涨1 个点。整体来看，一线城市本周活跃值为30.5（+1.5 个点）、新一线城市22.4（+0.1 个点）、二线城市15（+0.2 个点）。

    　　二手房冰山房价指数月滚动环比跌幅收窄

    　　本周重点50 城中10 个城市冰山房价指数环比上涨。重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-0.42%，跌幅较上周收窄0.59pct，冰山房价指数月滚动环比降幅连续创926 新政后最低值。11 月17 日重点50 城冰山房价指数较926 新政当周累计下跌1.46%，具体城市来看，926 新政后重点50 城中4 个城市均价上涨，数量较上周增加1 个，其中金华、贵阳、深圳、成都累计涨幅分别为1.0%、0.6%、0.6%、0.02%；其他城市均下降，跌幅较大的城市包括东莞、长春，累计跌幅超过3%。一线城市中，北京、上海、深圳、广州房价累计涨跌幅分别为-1.8%、-1.7%、+0.6%、-1.7%，深圳房价涨幅增加。

    　　新房及二手房成交环比下降

    　　根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积208 万平，环比-12.7%，较2023年周均成交下降21.1%，降幅较上周扩大11.4pct；2024W1-46 成交面积累计同比为-29.6%，降幅较上周收窄0.6pct。本周重点13 城二手房成交面积为234 万平，环比-9.6%，较2023 年周均成交量上涨46.9%，2024W1-46 累计同比为上涨16.7%，涨幅较上周增加0.2pct。

    　　本周政策要闻

    　　1）自然资源部：要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。

    　　2）财政部、税务总局、住建部：发布多项税收优惠政策，下调契税优惠条件、对一线城市不再区别对待，降低一线城市增值税税费，降低土增税预征率下限。

    　　①对个人购买家庭唯一住房，面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。②北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2 年以上(含2 年)的住房对外销售的，免征增值税。③将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5 个百分点。

    　　3）住建部、财政部：部署各地进一步做好城中村改造工作。①扩大城中村改造政策支持范围。城中村改造政策支持范围从最初的35 个超大特大城市和城区常住人口300 万以上的大城市，进一步扩大到了近300 个地级及以上城市。②推进城中村改造货币化安置。③将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。

    　　本周观点

    　　根据冰山活跃指数，我们认为本轮周期修复节奏预计将会呈现出从“中心向四周”扩散的趋势，当前一线城市热度已经连续7 周保持在30 左右，新一线城市连续5 周热度保持20 以上，二线城市11 月初以来连续3 周保持在15 左右，市场整体修复节奏及持续性保持良好。从冰山房价指数月滚动环比来看，10 月重点城市有企稳的初期迹象，月度止跌增长的幅度略小，但整体好于9 月房价表现，11 月以来房价指数月滚动环比降幅连续创926 新政后最低值。我们认为2024 年底本轮政策发力带来的信心提振和2022-2023 年相比效果较好。2024 年底，我们认为有1-2 个重点城市延续十月月度房价环比上升，已经是超出了年内市场的预期。此外，本周多个政策相继出台，对土地盘活、税费减免、城中村改造等方面均做了进一步的部署，后续各地相关政策实施细则落地速度及方式值得关注，而2025 年则需要持续跟踪的是政策落地带来的实际投资拉动和其乘数效应，以及房价修复的力度。

    　　投资建议

    　　结合当前市场复苏情况及政策推进方向，我们继续看好“消费+地产”、中介和头部房企。建议关注：①消费+地产，关注：万科 A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；②中介，24Q4 业绩有望超预期，关注：贝壳-W、我爱我家、世联行；③头部优胜房企，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

    　　风险提示

    　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。

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