房地产行业周报：政策效果延续性较好

本周市场回顾。第46 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-5.6%。沪深300 指数报收3968.83，周度涨幅为-3.3%；创业板指数报收2243.62，周度涨幅-3.4%；房地产指数（申万）报收2340.04，周度涨幅为-8.9%。

    全国政策方面。自然资源部规定，利用地方政府专项债券收回的存量闲置土地，原则上当年不得再用于房地产开发；三部门发布房地产税收新政，140 平方米以下的房产减按1%征收契税；国税总局宣布，土地增值税预征率下限降低0.5 个百分点。

    本周新房销量较第45 周增加，二手房销售量较第45 周减少。第46 周44 大城市新房销售为2.28 万套，较第45 周增加3.2%；21 大城市二手房销售2.2 万套，较第45 周减少9.4%。库存量较第45 周减少，库销比较第45 周减少。截至第46 周，18大城市库存为66.6 万套，较第45 周减少15.7 万套；库销比为15.1 个月，较第45周减少4.2 个月。本周土地市场活跃度较第45 周上升。第46 周36 大城市市本级合计成交土地58 块。土地出让金增加。2024 年第46 周36 大城市市本级土地出让金为435.64 亿元，较第45 周增加169.7 亿元。平均溢价率上升。2024 年第46 周36大城市市本级土地成交平均溢价率4.5%，较第45 周下降3.7%。

    重点公司公告。外高桥、国创高新等公司发布了股东大会相关公告。万科A、联发股份、华远地产、我爱我家、黑牡丹等均发布了提供担保的相关公告。光大嘉宝、苏州高新等公司发布了交易相关的公告。京投发展发布了更正后的第三季度报告。

    9.24 以来房地产政策回顾：自9 月底以来，多个部门提出了“一揽子”配套政策提振房地产市场。9.24 存量房贷利率等政策组合侧重于民生，起到改善居民现金流作用。9.26 政治局定调“要促进房地产市场止跌回稳”之后，9.29-9.30 北上广深均“因城施策”，进一步优化需求端政策，从购房资格、首付比例、购房税费等多方面进行了调整，其中深圳放松限购政策超预期、上海放松力度不及5.27。在供给端，自5.17 收储政策出台后，房地产方向对 5.17 深化的方案并不多，9.24 保障性住房再贷款央行资金参与比例提升至100%，有助于降低收储资金成本。10.12 财政部运用专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持止跌回稳，具体提出运用地方政府专项债券收购存量房和土地，相较 3000 亿保障房再贷款政策，地方政府使用专项债券收储的自主性更强，期限更灵活，但考虑到资金成本和租金收益率，在市场化、法制化的框架下，大规模收购开发商库存难度较大，实际落地层面收购城投项目的可能性较高；11.11 自然资源部明确专项债收购闲置土地的操作细则，其中回收土地的价格是关键，城投的土地可能更容易被回收。此外，11.13 三部委明确多项房地产税收优惠政策，包括契税、增值税和土地增值税，居民端和企业端均有所受益。在融资端，10.17 金监局宣布2024 年年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4 万亿元，后续在城市房地产融资协调机制下要做到“应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”，白名单扩围将更多项目和集团风险有效区分与隔离，有利于保障项目的交付。在相关政策密集出台的情况下，从新房市场反馈来看，全国44 城9 月/10 月/11.1-11.15 周度成交量分别为1.5 万/2.6 万/2.2 万套；一线城市层面，北上广深10 月/11.1-11.15 周度成交量分别环比89%/-11%、66%/-13%、137%/-40%、194%/77%，深圳市场11 月前两周仍保持高热。从二手房市场反馈来看，北上广深10 月/11 月前两周周度成交量分别环比99%/-13%、99%/0%、68%/-1%、250%/-13%，其中深圳10 月表现亮眼，成交量实现250%的增长。未来继续关注政策效果持续性。

    风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。

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