房地产行业：10月销售显著回暖 投资端仍然承压

核心要点：

    10 月销售面积及金额降幅显著收窄

    从销售面积看，2024 年1-10 月商品房销售面积为7.79 亿平方米（同比-15.8%），降幅较上月收窄1.3pct；住宅销售面6.54 亿平方米（同比-17.7%），降幅较上月收窄1.5pct。从销售金额看，1-10 月商品房销售额同比-20.9%，降幅较上月收窄1.8pct；住宅销售额同比-22%，降幅较上月收窄2pct。受益于9 月底新一轮楼市政策刺激，10 销售面积和金额降幅显著收窄。

    10 月单月，商品房销售面积为0.76 亿平米（同比-1.62%），降幅较上月收窄9pct，这是自2023 年5 月以来单月最小降幅，不过单月成交面积仍是2009 年以来同期最低；商品房销售额10 月单月同比为-1%，降幅较上月收窄15pct。

    分区域看，1-10 月东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积同比分别为-14.4%（前值-15.5%）、-17.2%（前值-19.1%）、-17.5%（前值-18.7%）和-12.4%（前值-13.3%）；商品房销售额同比分别为-21.2%（前值-23%）、-21.9%（前值-23.9%）、-19.9%（前值-21.4%）和-13.9%（前值-14.9%）。销售均价看，东部、西部和东北地区环比9 月上涨1%、0.84%、0.18%，中部地区下降0.02%。

    10 月房企到位资金同比降幅收窄，销售回款明显改善2024 年1-10 月房企到位资金同比-19.2%（前值-20%），其中定金及预收款同比-27.7%（前值-29.8%），个人按揭贷款同比-32.8%（前值-34.9%），国内贷款同比-6.4%（前值-6.2%），自筹资金同比-10.5%（前值-9.1%）。

    10 月单月，房企到位资金同比为-10.8%（前值-18.4%），定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款和自筹资金同比分别为-3.9%（前值-26.3%）、-8.8%（前值-26%）、-8.8%（前值-14.4%）和-22.7%（前值-13.8%）。销售回暖带动定金及预收款、按揭贷款降幅明显收窄，创下2023 年6 月以来单月最小降幅。此外，国内贷款主要受益于“白名单”项目范围扩大，降幅也明显收窄。

    10 月新开工仍在筑底，竣工小幅收窄，土地成交建面降幅收窄1-10 月房地产开发投资完成额同比-10.3%（前值-10.1%），房屋新开工面积同比-22.6%（前值-22.2%），施工面积同比-12.4%（前值-12.2%），竣工面积同比-23.9%（前值-24.4%）。

    单月来看，10 月投资、新开工、施工和竣工同比分别为-12.3%（降幅扩大3pct）、-27%（降幅扩大7pct）、-35%（降幅扩大5pct）和-20.2%（降幅收窄11pct）。投资和新开工延续低迷，仍待销售端持续修复，竣工端在新开工持续走低的趋势下仍面临较大压力。

    今年1-10 月100 大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别为-28%（降幅收窄4pct）和-26%（降幅扩大1pct），前10 个月成交建面仅占到2023 年全年的43%。根据中指300 城数据，今年前10 个月住宅类土地成交建面同比下降31%，成交金额下降40%，降幅均较上月小幅收窄；10 月单月成交建面同比下降21%，成交金额下降31%。

    投资建议

    9.26 政治局会议首次明确表态要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步打开了房地产市场供需两端的政策空间，近期与地产相关的税费政策落地，继续降低居民购房成本，减小企业资金压力。我们认为，房地产板块的利好政策在不断加码并加快落地，基本面拐点也将显现，板块估值在中长期具备修复空间，建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易改善的头部二手房中介，维持行业“买入”评级。

    风险提示

    去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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